요즘 뉴스에서 연일 보도되는 전세사기 피해자, 날이 갈수록 늘어 심각한 것 같습니다.
전세사기 수법도 다양해지고 전세 사기 사건으로 극단적인 선택을 하는 사람들이 늘고 있다는 전세사기 유형에는 어떤것이 있는지 알아보고 예방할 수 있는 방법이 있는지 알아보았습니다.
Q. 전세제도란?
목돈을 맡겨놓고 일정기간 동안 그 주택을 사용하다가 만기 때 나가면서 보증금을 찾아가는 것입니다.
매월 월세를 내는 것보다 목돈을 맡겨놓고 나갈 때 받아나가면 집주인은 보증금을 목돈으로 활용할 수 있고 세입자는 월세내는것보다 안전하게 찾아나간다면 정말 좋은 전세제도 입니다.
매매가와 전세가 차이가 크지 않은 다가구, 빌라, 오피스텔 등에서 많이 발생하고 있는데 올해 2023년 들어서 돌려받지 못한 전세보증금이 1조가 넘었다고 합니다.
서민들은 고통에 빠트리는 전세 사기는 여러 수법이 있다는데요.
전세 제도란 우리나라에만 있는 아주 특이한 제도로써 다른 나라에서 보기 힘든 독특한 부동산 제도를 가지고 있습니다.
전세는 목돈을 집주인에게 보증금으로 맡기고 월세없이 살다가 그 집을 나올 때 돌려받는 제도입니다.
집주인은 많은 돈을 한 번에 받을 수 있으니까 세입자가 살고 있을 동안 이 돈을 이용해 투자를 할 수 있고
세입자는 목돈이 들지만 한번 들어오면 나갈 때까지 월세를 내지 않아도 되니까 좋은 점이 있습니다.
하지만 거액의 보증금을 마련해야 하기 때문에 세입자에게는 큰 부담이 되는 것이 사실입니다.
그런데 또 다른 문제도 발생할 수 있습니다.
첫번째. 깡통전세
깡통전세는 전세사기의 일종으로 집값보다 전세보증금이 매매가보다 높아 집을 팔아도 전세금을 줄 수 없어 세입자가 피해를 보는 것이 바로 깡통전세입니다.
(예) 3억인 주택을 4억이라고 거짓으로 세입자에게 전세보증금을 2억 5천~ 3억 정도를 받는다면 이것을 깡통전세라고 하며 전세가가 매매가의 80% 이상일 경우 깡통전세라고 표현 합니다.
이후 집값이 떨어지게 될 경우 3억원이 아니라 2억5천으로 떨어지게 되면 세입자는 전세보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.
깡통전세는 주로 캡투자로 많이 발생합니다.
신축빌라 경우에는 신축이고 집값이 많이 상승했을 때는 전세보증금을 파악하기가 어렵습니다. 계약한 집이 없어 매매신고가 된게 없으므로 정확한 시세조사가 어려울 때 보증금을 이용해서 주택들을 막 사들였습니다.
주택들을 사들여서 여기에서 나오는 돈들을 가지고 또 주택 구입해서 전세를 놓고, 전세를 놓고 하는 것들이 가장 대표적인 전세사기 사례입니다.
집값이 폭락하고 보증금 반환 시점이 오면 새로운 세입자에게 받은 보증금으로 세입자 내보내는 돌려막기 식으로 하다보니 언젠가는 경매에 넘어가게 되고 실제로 보증금을 못받고 나오는 사례들이 정말 많이 벌어지고 있습니다.
갭투자는 집값과 전세가격이 별 차이가 없는 주택에 그 차액만 투자해서 집을 구한 뒤 전세를 받아 잔금을 치른 다음 더 비싼 가격으로 집을 팔아 돈을 버는 투자방식입니다. 집값이 폭락하고 보증금 반환 시점이 오면 새로운 세입자에게 받은 보증금으로 세입자 내보내는 돌려막기 식으로 하다보니 언젠가는 경매에 넘어가게 되고 실제로 보증금을 못받고 나오는 사례들이 정말 많이 벌어지고 있습니다.
최근 뉴스에서 많이 보였던 깡통전세 사건인 '빌라왕'은 건축주, 브로커들과 범죄를 계획한 뒤 바지주인 또는 빌라왕으로 불리는 허수아비 주인을 내세워 수천 채의 빌라를 세입자의 전세금만으로 구입합니다.
세입자를 속여 시세보다 높은 전세금을 받은 다음 허수아비 주인은 주택에 관련된 세금을 내지 않아 집이 압류 당하고 경매로 넘겨져 세입자들은 보증금을 잃게 되는 것입니다.
빌라왕 사건은 빌라 세입자들이 대부분 사회 초년생, 신혼부부, 노년층 등 사회적 약자이기 때문에 악질적인 범죄라고 할 수 있습니다.
두번째. 이중계약, 중복계약
이중계약이란
대리인이 집주인에게 월세계약 체결을 위임받아서 임차인과 전세계약을 맺어서 보증금을 꿀꺽하는 형태를 말합니다.
또는 매도인이 하나의 물건을 가지고 2인 이상의 매수인과 각각의 계약을 체결하거나 공식 계약서 외에 비공식 계약서가 존재하는 이중계약으로 인한 피해는 이중계약을 하게 되면 후자로 계약한 매수인이 해당 부동산에 대한 권리 주장을 할 수 없어 분쟁이 생기거나 전세계약을 체결하고 보증금을 지불했는데 알고 보니 월세 계약으로 진행되었다면 중간에서 보증금이 사라지는 상황이 생길 수 있습니다.
이러한 사기는 당하는 사람으로 하여금 고액의 피해와 상당한 정신적 스트레스를 유발합니다.
이로인해 극단적인 선택을 하는 사례도 있었다고 하니 세심한 주의가 필요합니다.
이미 사기를 당해 소송을 진행해야 하는 상황이라면
▶민사상 손해배상청구
▶업부상 배임죄
▶사기죄 등 형사처분이 가능합니다.
형법 제355조(횡령, 배임)
타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금에 처한다.
먼저 해당 계약을 무효화 시키기 위해 상대방이 이중계약을 적극적으로 유인했다는 것을 증명해야 합니다.
이런 상황을 대비하여 진행할 때는 구두로 하지 않고 꼭 서류를 증거로 남겨야 합니다.
만일 매도인이 중도금을 받았을 때 매수인에게 소유권을 이전해 줄 것이라는 신뢰를 져버렸다면 배임죄로 형사소송을 잔행할 수 있습니다. 혐의가 인정된다면 5년 이하의 징역이나 1,500만원 이하의 별금형에 처할 수 있습니다.
또한 사기죄로도 처벌할 수 있습니다. 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득하는 범죄로 부동산 이중계약의 경우에는 악의적으로 매매대금을 편취하기 위한 고의성이 있었다는 점을 증명하여야 합니다.
이런 형사적인 조치뿐만 아니라 민사상 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
손해배상 청구 기한은?
피해 사실을 알게 된 날로부터 3년 이내
다만 민사소송을 진행하려면 피해 사실을 알게 된 날로부터 3년 이내에 소송을 제기해야 하며 상대방의 배임행위를 증명해야만 이중계약을 무효화할 수 있습니다.
세번째. 신탁 부동산 전세사기
신탁이란?
집주인이 대출한도를 늘리기 위해 신탁회사에 집을 담보로 맡기고 금융기관에서 대출을 받는 경우입니다.
이 때 등기사항전부증명서 상의 주택 소유주가 집주인이 아닌 신틱회사로 넘어가게 됩니다.
중개사와 짜고 신탁회사의 동의없이 집주인과 세입자가 계약서를 썼을 때 신탁회사 동의 없으면 인정 안됩니다.
그런데 이 같은 사실을 모르는 세입자가 소유주인 신탁회사가 아닌 무늬 집주인과 전세계약을 맺을 경우 전세 계약은 효력을 잃게 되고 주택임대차보호법을 적용 받을 수 없습니다.
최악인 경우 뷸법점유자로 간주되어 보증금도 날리고 집도 비워줘야 하는 피해를 보게 됩니다.
신탁 부동산 전세 사기를 예방하려면
첫째. 계약전에 신탁 부동산인지 꼭 확인하셔야 합니다.
신탁 여부는 등기사항전부증명서를 뗀 뒤 '갑구' 항목에서 확인할 수 있습니다.
만약 소유권이 신탁회사로 되어 있다면 계약 전에 반드시 신탁원부를 발급받아 계약권한이 누구에게 있는지 확인 후 계약 권한이 있는 집주인이나 신탁회사와 직접 계약해야 합니다.
