임대사업자의 종류에는 일반임대사업자와 주택임대사업자 2가지가 있습니다.
업무용 오피스텔과 상가 등과 같은 비거주용 부동산은 일반임대사업자로 등록하셔야
ⓘ 부가세 환급을 받고(가능)
② 주택수 산정이 배제되는 장점이 있습니다.
단점으로는
ⓘ 세입자가 전입신고를 하면 안되고
② 주거용으로 사용시는 과태료 3,000만원이 부과됩니다.
주거용 부동산은 주택임대사업자로 등록하셔아
ⓘ 신축분양시 취득세액 85% 감면을 받을 수 있습니다.
② 전입신고가 가능하다는 장점이 있습니다.
단점으로는
ⓘ 부가세 환급을 받지 못합니다.(불가)
② 주택수에 포함되는 단점이 있습니다.
주택임대사업자 & 일반임대사업자의 차이점, 취득세, 보유세
주택임대사업자 & 일반임대사업자는 주거용이냐 아니냐에 따라 달라집니다.
주택임대사업자는 주거용 주택을 임대하는 사업자입니다.
일반임대사업자는 상가, 사무실, 업무용오피스텔 등 업무용 주택을 임대하는 사업자입니다.
주택임대사업자 최초분양 시
취득세는 신규주택이면서 공동주택 및 주거용 오피스텔 전용 60제곱미터 이하일 경우
취득세 감면입니다.
취득세가 200만원 초과시는 85%까지 감면될 수 있습니다.
보유세는 면적에 따라 25~100%까지 감면이 됩니다.
보유세는 종합부동산세 합산시 배제가 됩니다.
면적기준 (단위: 제곱미터)
40 이하 : 면제
40 ~ 60% 이하 : 50% 감면
60 ~ 85% 이하 : 25% 감면
일반임대사업자의 최초분양시
취득세는 분양가액 중 건물가격의 부가가치세 10%를 환급 받습니다.
보유세는 재산세는 내지만 종합부동산세를 낼 때는 포함하지 않습니다.
오피스텔 임대사업자 비교
일반임대사업자
| 구분 | 상가, 업무용 사무실 | |
| 일반임대사업자 | ||
| 관련법령 | 부가가치세법, 소득세법, 상가건물임대차보호법 |
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| 등록기관 | (믈건지) 세무서 | |
| 부가가치세 | 월세, 간주임대료 부가가치세 과세 물건 취득 및 인테리어에 대한 부가세 환급 가능 |
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| 전입신고 | 전입불가 | |
| 임대의무 | 기간 | 10년 포괄양수도 가능 |
| 불이익 | ||
| 세제 혜택 | 취득세 | 취득세 감면 없음 (주택외 4.6%) |
| 재산세 | 건물 분 : 시가표준액X70%X0.25% 토지 분 : 개별공시지가X70%X(0.2~0.4%) |
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| 종부세 | 합산 (상가, 사무실 공제금액 80억이므로 대부분 없음) | |
| 종합소득세 | 종합소득세 납부(합산과세) | |
| 양도소득세 | 양도소득세 납부 | |
부가가치면세사업자
| 구분 | ||
| 부가가치면세사업자 | ||
| 관련법령 | 부가가치세법, 소득세법, 주택임대차보호법 |
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| 등록기관 | (믈건지) 세무서 | |
| 부가가치세 | 월세, 간주임대료 부가가치세 면제 물건 취득 및 인테리어에 대한 부가세 환급 불가 |
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| 전입신고 | 전입가능 | |
| 임대의무 | 기간 | 2+2년 포괄양수도 가능 |
| 불이익 | 손해배상 | |
| 세제 혜택 | 취득세 | 취득세 감면 없음 (주택 1.3%~7.4%)(오피스텔 4.6%) |
| 재산세 | 재산세 감면 없음 | |
| 종부세 | 합산, 주택 공제금액 9억 | |
| 종합소득세 | -종합소득세 납부 -주택임대소득 총수입금액 합계 2천만원 이하인 경우 종합과세외 분리과세 중 선택 -등록임대주택(민간임대주택사업자)= 필요경비 60%, 공제금액 400만원, 세액감면 50%~75% -미등록임대주택(면세사업자)= 필요경비 50%, 공제금액 200만원, 2천만원 수입 가정 시 분리과세 세액 등록: 14만원, 미등록: 112만원 |
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| 양도소득세 | 양도소득세 납부 | |
주택임대사업자
| 구분 | 주택 | |
| 주택임대사업자 | ||
| 관련법령 | 민간임대주택에 관한 특별 부가가치세법 소득세법 |
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| 등록기관 | 거주지 관한 구청, 군청 (믈건지) 세무서 |
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| 부가가치세 | 월세, 간주임대료 부가가치세 면제 물건 취득 및 인테리어에 대한 부가세 환급 불가 |
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| 전입신고 | 전입가능 | |
| 임대의무 | 기간 | 10년 포괄양수도 가능 |
| 불이익 | 3천만원 이하 과태료 | |
| 세제 혜택 | 취득세 | -취득세 감면 (전용면적 60㎡이하 공동주택, 오피스텔) -취득세 200만원 이하 100% 감면, 200만원 초과 85% 감면 |
| 재산세 | -2세대 이상 임대하는 경우 -전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하 75% 감면 -전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 50% 감면 --재산세 50만원 이하 100%, 50만원 초과 85% 감면 |
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| 종부세 | 가준시가 6억원 이하, 임대기가 10년 이상, 임대료 상한 5%, 비조정 대상지역 소재 주택( 아파트 제외) 합산배제 |
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| 종합소득세 | -종합소득세 납부 -주택임대소득 총수입금액 합계 2천만원 이하인 경우 종합과세외 분리과세 중 선택 -등록임대주택(민간임대주택사업자)= 필요경비 60%, 공제금액 400만원, 세액감면 50%~75% -미등록임대주택(면세사업자)= 필요경비 50%, 공제금액 200만원, 2천만원 수입 가정 시 분리과세 세액 등록: 14만원, 미등록: 112만원 |
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| 양도소득세 | -임대주택: 10년이상 임대 후 양도 시 장기보유 특별공제 70% + 6년 이상 임대 후 양도 시 기간에 따라 2% ~ 10% 추가 공제 -거주주택: 2020년 7월 11일 이후 주택임대사업자 등록 매입임대주택(아파트제외) 10년 이상 임대 시 비과세 |
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