확정일자와 전세권의 차이는?
1. 확정일자는 절차가 간편하고 비용이 적다
2. 전세권은 주인의 동의가 필요하고 비용이 많이 든다.
3. 확정일자는 다음날부터, 전세권은 설정 당일 효력이 발생한다.
4. 확정일자는 보증금을 돌려받지 못할 경우 소송을 거쳐야한다.
5. 전세권은 바로 경매 신청 할 수 있다.
6. 전세권은 주인의 동의없이 재임대할 수 있다.
7. 반드시 권리의 선순위를 받아야 한다.
확정일자란? 전·월세 임대차계약서가 해당 일자에 존재하고 있음이 공적으로 증명되었다고 법이 인정하는 일자, 그 증명이 확정일자이며 우리가 이쳐 계약을 했어요. 알고계세요 라고 법원에 신고하는 것이 확정일자입니다.
확정일자를 받아야 하는 이유
#. 임대차계약의 날짜를 도장으로 계약서에 증거를 남깁니다.
#. 대항력과 우선변제권을 받습니다.
# .날짜를 기준으로 우선변제권을 먼저 확보한 권리인부터 배당됩니다.
민법 부칙 <법률 제471호, 1958.2.22.>
제3조 (공증력 있는 문서와 그 작성) ①공증인 또는 법원서기의 확정일자인있는 사문서는 그 작성일자에 대한 공증력이 있다.
②일자확정의 청구받은 공증인 또는 법원 서기는 확정일자부에 청구자의 주소, 성명 및 문서 명목을 기재하고 그 문서에 기부번호를 기재한 후 일자인을 찍고 장부와 문서에 계인을 하여야 한다.
③일자확정은 공증인에게 청구하는 자는 법무부령이, 법원서기에게 청구하는 자는 대법원 규칙이 각각 정하는 바에 의하여 수수료를 납부하여야 한다. <개정 1970ㆍ6ㆍ18>
④공정증서에 기재한 일자 또는 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자는 확정일자로 한다.
확정일자를 받아야 하는 이유
1. 임대차계약의 날짜를 도장으로 계약서에 증거를 남깁니다.
2. 계약서 원본이 필요합니다.
3. 대항력과 우선변제권을 받습니다.
4. 날짜를 기준으로 우선변제권을 먼저 확보한 권리인부터 배당됩니다.
5. 동사무소 직접 방문하셔서 임대차계약서 원본 지참하시고 전입신고와 확정일자를 받습니다.
6. 인터넷 신청할 때는 임대차계약서 1부를 먼저 스캔하시고 온라인 대법원 인터넷등기소 사이트에서 신청 가능합니다.
온라인 대법원 인터넷등기소→회원가입→확정일자 클릭→신청하기
전입신고와 확정일자
임대차계약서 확정일자는 계약이 법률상 인정되는 날짜를 말합니다. 공인중개사를 통해서 임대인과 쌍방 계약을 했어도 계약서만으로는 법적인 효력이 아주 미비하므로 반드시 계약서를 들고 인근 주민센터에 방문하셔서 계약서에 법적으로 보호를 받는 확정일자 도장을 받아야 합니다.
※준비물: 임대차계약서, 신분증, 수수료
※주민센터, 동사무소, 법원, 인터넷
확정일자의 효력
전입신고는 지역의 주민으로서 권리와 법적으로 보호를 받기 때문에 반드시 필요합니다.
확정일자는 아주 중요한 우선변제권을 가지고 있습니다.
우선변제권이란 먼저 내 보증금을 돌려 받을 권리이며 후순위 근저당보다 순서가 앞섭니다.
예를 들면 임대인(집주인)의 잘못으로 집이 경매 등으로 넘어가더라도 나의 보증금을 지키기 위한 안전장치이므로 중요합니다. (우선변제권 요건 =이사→전입신고→확정일자)
(예) 경매로 넘어가는 경우: 낙찰대금에서 후순위 권리자보다 내 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리
(예) 선순위: 경매 낙찰대금으로부터 근저당부터 갚아지는 것)
전세권이란?
전세권이란 전세금 또는 전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 동안 그 용도에 맞게 사용, 수익한 후에 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리를 말합니다. 전세권자는 전세금의 반환에 관하여 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다.
전세권 설정
전세권의 설정등기는 임대인의 동의를 받아야 설정이 가능하므로 임대계약조건으로 명기하는 것이 제일 안전하며 신청은 잔금 납부 시에 구비서류를 넘겨받아 당일 신청하는 것이 가장 좋습니다.
전세권 조건
*나의 전세권이 가장 선순위 권리이어야 합니다.
*가장 선순위란: 등기부등본에서 '다른 말소기준 권리 순위보다 가장 먼저 전세권이 설정되어야만 함
*경매대상물건 전부에 대한 전세권이어야 합니다.
*전세권자는 임의 경매 신청 또는 배당요구 가능합니다.
전세권의 효력
등기부등본에 설정등기를 하는 것이 전세권입니다. 임대인의 설정등기 허락이 필요하며 설정에 필요한 서류를 받아야 가능합니다.
임대인 필요 서류: 인감증명서 1, 인감도장(위임시. 위임장 인감도장 날인), 등기필증, 주민등록초본 1, 신분증 사본
임차인 필요 서류: 주택임대차계약서, 주민등록등본 1(법인일 경우 법인 등기부 등본), 도장, 위임장(위임 시)
설정등기 절차: 관할 구청 세무과→등록세, 등록면허세 납부→관한 등기소→설정등기 신청서 접수
전세권의 장점
전입신고를 못 하는 상황 또는 주소이전이 안될 때 임차인의 거주요건과 무관하게 보호를 받을 수 있도록 전세권을 설정하여 안전하게 사용할 수 있습니다. 임대인의 동의를 받기도 어렵지만 전세권은 설정등기 때는 비용이 들어갑니다. 보증금을 돌려받고나면 설정등기를 말소해야 합니다.
필요에 따라 전세권을 담보로 대출을 받을 수도 있습니다. 전세권에 질권을 설정하고 대출을 받을 수 있으며 계약기간이 지나 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우에는 법원의 확정판결 절차 없어도 경매를 신청할 수가 있습니다.
