생활형 숙박시설과 오피스텔의 차이에 대해 알아볼게요.
대부분 상업지역에 1개 동으로 역 가까운 위치에 들어서다 보니 용도가 다를 뿐 외관상으로는 거의 구분하기가 힘듭니다. 내부도 거의 차이가 없는 것이 빌트인 가전, 붙박이장, 거의 똑같이 들어갑니다. 그런데 발코니 부분에서 정확하게 알 수가 있습니다. (생활형 숙박시설은 발코니 설치 가능, 오피스텔은 발코니 설치 불가능)
생활형 숙박시설은 도심과 관광지가 있습니다.
관광지는 여행객, 관광객들을 위한 시설이고 도심은 외국, 내국 바이어들, 일하시는 분들의 숙소가 필요할 때를 위한 시설입니다. 이처럼 생활형 숙박시설은 단기 숙박이 가능한게 가장 큰 장점입니다. 도심은 한 달, 3개월, 또는 장기 투숙이든 해외에서 오는 바이어들, 기업에서 단기 출장 오는 관계자들이 사용하기도 하고 의외로 관광객들도 많이 사용하며 수요층이 다양합니다.
관리가 잘 되고 꾸준한 수요가 풍부한 곳이라면 생활형 숙박시설이 수익형 상품으로 가장 좋다고 할 수가 있습니다. 하지만 생활형 숙박시설은 위탁관리사가 관리를 해야하고 어느 정도의 지분과 수익을 가져가고 남는 걸 공유한다고 보시면 됩니다.
생활형 숙박시설은
주거용 부동산과는 달리 숙박시설에 속해 있으므로 여행 관광수요를 대상으로 한 임대수익을 목적으로 합니다. 지방이나 관광지에 있어야 한다는 개념이었지만 최근에는 거의 도심 쪽으로 분양이 많았습니다. 생활형 숙박시설 규제가 들어오게 된 것은 도심쪽에 들어와서 해외 관광객이나 단기 숙박업으로 운영이 되어야 하는데 아파트 대체재가 되어 버렸기 때문입니다.
종부세 대상도 아닙니다.
취득세도 얼마 안 됩니다.
전매 제한도 없습니다.
이렇다 보니 수요자가 갑자기 많이 몰리게 되면서 어마어마하게 경쟁률을 내곤 했습니다.
그래서 규제가 들어오고 숙박시설인데도 주거를 하면서 규제의 대상이 되었습니다.
국토부에서는
Q. 숙박시설인데 왜 아파트로 이용하죠?
법이 바뀐다고 하면서 2년 유예기간을 주었는데 용도변경이 정말 쉽지 않습니다.
첫재. 설계를 다시 해야 합니다.
둘째. 다시 승인을 받아야 합니다.
입주가 된 상태에서 로비를 다시 만들고, 전기시설을 다시 하고, 주차장을 늘리고, 지자체에 다시 승인을 받아야 하는게 쉽지 않다는 것입니다. 만약 서둘러 오피스텔로 바꾸기도 하지만 바꾼다면 취득세, 양도세를 내게 됩니다.
생활형 숙박시설을 분양받을 때는
거주도 할 수 있고 임대도 할 수 있고 주택 관련 세금과 임대 관련 세금들을 적게 내는게 좋아서 분양을 받았습니다. 수분양자들은 숙박업 사업자가 아니기 때문에 세금때문에 분양을 받으셨다먼 건물 전체 전문 위탁 관리업체를 신청하셔서 임대도 하고 세금도 혜택 받으면 됩니다. 또한 위탁 관리업체를 통해서 전입신고를 하는것은 불법이 아닙니다.
오피스텔로 변경해야 하나?
여러 가지 요건을 따져서 오피스텔 전환이 어렵다고 하시는 분들은 관리업체를 선정하셔서 숙박업 신고를 하시고 수익형으로 가져가시는게 한가지 방법입니다.
건물 전체 전문 위탁 관리업체를 신청하셔서 임대도 하고 세금도 혜택 받으면 됩니다. 또한 위탁 관리업체를 통해서 전입신고를 하는것은 불법이 아닙니다.
생활형 숙박시설과 오피스텔은 적용받는 법 규정이 다릅니다.
숙박업은 위생관리법, 오피스텔은 건축법입니다.
그래서 생활형 숙박시설은 건축법에 적용받지 않다보니 주차 시설의 확보를 많이 하지 않게 됩니다.
예를 들면 200세대가 있는 경우 주차는 20대 정도 있다보니 오피스텔로 전환이 안 됩니다. 지자체에서도 허가를 받아야 하는데 용지의 용도에 맞게 건물을 지어서 분양해야 하는데 생숙이 못 들어갈 자리에 생활형 숙박시설이 들어가 있는데 도저히 전환을 해줄 수가 없다는 것입니다.
생활형 숙박시설을 수익형으로 보신다면 수요가 많은 곳에 있어야 임대가 잘 되므로 수요 부분을 잘 분석을 하셔야 합니다.
<생활형 숙박시설은>
첫째. 입지가 중요합니다.
둘째. 위탁관리업체 선정이 중요합니다. 홍보를 못 하면 수익률이 떨어집니다.
셋째. 시공사 중요합니다.
<생활형 숙박시설 장점은>
첫째. 규제에 벗어나 있습니다.
둘째. 주택 수 포함 안됩니다.
셋째. 종부세 안 됩니다.
넷째. 전매제한 없습니다.
<생활형 숙박시설 단점은>
첫째. 괜찮은 수익률 얻기 힘듭니다.
둘째. 입지를 세심하게 봐야 합니다.
셋째. 전용률이 작다(주택에 비해)
| 생활형 숙박시설 | 오피스텔 |
| 호텔+오피스텔 (취사 가능한 호텔) | 호텔+오피스텔 |
| 공중위생관리법 | 건축법 |
| 숙박시설 | 준주택, 업무시설 |
| 숙박업 | 임대사업자 |
| 주거 가능, 임대 가능, 업무 가능, 숙박업 가능 | 주거 가능, 임대 가능, 업무 가능, 숙박업 불가능 |
| 전입신고 불가능 | 전입신고 가능 |
| 실거주 불가능(이행강제금) | 실거주 가능 |
| 위탁관리업체 운영 | 직접 운영 |
| 발코니 설치 가능 | 발코니 설치 불가능 |
| 개별 등기 가능 | 개별 등기 가능 |
| 전매 제한 없음 | 전매 제한 있음(100호실 이상 시) |
| 전세X, 월세 가능, 단기 가능 | 전세, 월세 가능 |
| 대출 제한 없음 | 대출 제한 있음(최대 70% 정도) |
| 출입구 분리 없음 (로비에 안내가 있음) |
출입구가 분리 있음 (상가 출입구, 오피스텔 출입구) |
| 일반임대사업자 가능 주택임대사업자 불가능 |
일반임대사업자 가능 주택임대사업자 가능 |
| 주택 수 미포함 | 주택 수 포함 |
| 실거주 시 주택 수 포함 | 실거주 시 주택 수 포함 |
| 1가구 2주택 포함 안 됨 | 1가구 2주택 포함 안 됨 |
| 준공까지 주택 아님 | 준공까지 주택 아님 |
오피스텔은 단기 숙박이 불가능합니다.
오피스텔은 원룸형, 업무용, 투룸이상 (전용10평 이상의 아파텔)이 있습니다.
오피스텔 경우 기업들이 많이 있거나 벤처기업, 금융시설, 업무시설이 있는 곳에 많이 들어서게 됩니다.
- 원룸형은 임대수익을 목적으로 투자할 경우
- 업무용은 주택 수 문제가 있을 경우
- 아파텔은 실거주, 매매차익을 노릴 경우
| 장점 | 단점 | |
| 적은 금액으로 부동산 투자 | 전용률이 낮음 | |
| 주택 수 포함 안됨 | 시세차익이 적음(투자용) | |
| 원룸형 | - 상대적으로 높은 수익률 - 1억 이하 소액 투자 가능 - 낮은 공실률 - 주택임대사업자 등록 시 소득세 혜택 |
- 매매 가격 상승 많지 않음 - 실입주 비율이 낮음 |
| 업무용 | - 사무실 임차인 임대관리 용이 - 주택 수 배제로 종부세, 양도소득세 문제없음 |
- 노후 오피스텔이 많음 - 입지 좋은 곳 높은 가격 - 수요 가능한 입지 제한적 |
| 아파텔 (투룸 이상) | - 아파트 대체상품으로 아파트가 상승 시 매매가 상승 - 낮은 공실률 - 입지 좋은 대단지 많음 - 3인 가족 실거주 가능 |
- 최근 분양은 아파트 가격 - 낮은 수익률(3% 이하) - 적은 세대수 오피스텔 가치 낮음 |
생활형 숙박시설
| 생활형 숙박시설 | 일반 임대 사업자 | 숙박업 사업자 |
| 업무용으로 사용 가능 | 숙박시설 (숙박업 동의서 필수) | |
| 부가가치세 환급 가능 | 부가가치세 환급 가능 | |
| 전입신고 불가능 | 전입신고 가능 | |
| 주택 수 미포함 | 주택 수 포함 |
오피스텔
| 오피스텔 | 일반 임대 사업자 | 주택 임대 사업자 |
| 업무용으로 사용 가능 | 주거용으로 사용 가능 | |
| 부가가치세 환급 가능 | 부가가치세 횐급 불가능 | |
| 전입신고 불가능 | 전입신고 가능 | |
| 주택 수 미포함 | 주택 수 포함 |
