재건축, 재개발 & 지역주택조합 차이점에 대해서 많이 헷갈려 하시는데
- 재건축(조합) 사업
- 재개발(조합) 사업
- 지역주택조합아파트 사업에 대해서 간단하게 알아 보겠습니다.
Q. 재건축과 재개발과 지역주택조합아파트의 차이점을 무엇일까요?
첫번째. 근거법령에 있습니다.
지역주택조합아파트 사업은 주택법을 근거법으로, 재건축과 재개발 조합사업은 도정법(도시 및 주거환경정비법)을 근거법령으로 삼고 있습니다.
두번째. 조합원의 자격입니다.
지역주택조합아파트 사업시 조합원의 자격 획득은 무주택자로서 소형주택을 1채 소유한 자이며
재개발, 재건축 사업시 조합원의 자격 획득은 해당 사업지 토지소유자 또는 건물소유자 입니다.
Q. 지역주택조합아파트의 자격 요건은 무엇일까요?
첫번째. 자격요견입니다.
① 무주택자입니다.
② 주거전용면적 85㎡ 이하 1주택 보유합니다.
③ 조합설립 신청일로부터 입주가능일까지 해당 지역에 계속적으로 거주한 세대주 이어야 합니다.
④ 투기과열지구에서는 조합설립 신청일로부터 1년전부터 세대주 자격이 필요합니다.
⑤ 그리고 해당지역에 6개웡 이상 해당지역에 거주한 요견이 필요합니다.
※ 조합가입후에는 입주가능일까지 세대주를 변경하시면 안됩니다.
조합원이 근무, 질병, 치료, 유학, 결혼 등의 기타 특이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 잃을 경우에는 시군구청장이 인정하는 경우에만 조합원 자격이 유지됩니다.
두번째 자격요건. 주택보유관련입니다.
① 무주택자이며
② 주거전용면적 85㎡ 이하 1주택을 보유하고 있고
※ 오피스텔, 기숙사, 고시원은 용도와 관계없이 주택으로 보지 않습니다.
세번째 자격요건. 사업승인기준입니다.
지역주택조합아파트는 사유지면적 소유권 95% 이상
재개발,재건축은 토지소유자 75%이상 동의, 전체면적의 50% 이상 동의가 필요합니다.
조합사업 비교
● 지역주택조합아파트
- 근거법령 : 주택법
- 조합원자격 : 무주택자, 소형주택 소유자
- 개발방식 : 민영개발
- 사업승인요건 : 면적의 95%의 소유
- 특징 : 해당 토지 및 건물을 소유할 필요 없음
- 요약 : 서민들을 위한 정책
● 재개발조합, 재건축조합
- 근거법령 : 건축법
- 조합원자격 : 토지 및 건물의 소유자
- 개발방식 : 공영개발 / 민영개발
- 사업승인요건 : 해당 토지 및 건물 소유자의 75% 이상 동의, 면적의 50% 이상 동의 필요
- 특징 : (재개발) 기반시설 열악 / (재건축) 기반시설 양호
- 요약 : (재개발) 모두 허물고 다시 / (재건축) 주택만 다시
재개발과 재건축 사업의 문제점
Q.재건축과 재개발 사업에는 어떤 리스크가 있을까요?
재건축과 재개발 사업의 가장 큰 문제점은 구역이 고정되어 있다보니 사업진행이 느리게 진행될 경우가 있습니다.
지역주택조합아파트 경우에는 구역결정이 자유로워서 사업이 좀더 빠르게 진행될 수 있다는 장점이 있습니다.
구역결정의 변동성 (빠른 사업 속도 )
재개발, 재건축은 부동산 정책 영향을 많이 받습니다. (구역결정, 재건축 초과이익환수제 등)
구역결정은 정권이 바뀔때마다 구역이 풀릴 수도 있고 다시 결정이 될 수도 있는 부분이 있습니다.
재건축 경우에는 초과이익환수제에 관련된 문제가 있습니다.
지역주택조합아파트는 서민들을 위한 정책이다보니 부동산 정책이 조금더 적다는게 장점입니다.
초과이익환수제란?
초과이익환수제란 기존에 있던 아파트를 부수고 나서 그 때의 공시지가나 그런 가격들에 비해서 다 짓고나서 가격이 뛸 거잖아요? 가격이 상승한 것은 초과이익이라고 하는데 초과이익에 세금을 매겨서 이익을 환수하는것을 말합니다.
초과이익 : 재건축으로 인한 가격상승
Q. 지역주택조합아파트에는 어떤 리스크가 있을까요?
① 토지 확보의 어려움이 가장 큽니다.
- 구역의 변동성 : 토지의 확보가 어려운 부분은 구역을 바꿔서 사업을 진행할 수가 있습니다.
- 매도청구권 : 95%의 토지소유권을 확보하게 되면 나머지 5%는 매도청구권을 통해서 강제로 수용이 가능합니다.
- 토지 확보의 어려움은 구역의 변동성, 매도청구권으로 해결할 수가 있습니다.
②부정적인 언론과 여론입니다.
-성공사례가 적어서 일반적인 사람들은 찾아보기 어렵다.
-법 개정
일반적인 사람들은 성공한 사례를 찾아보기 힘들고 여론의 경우에는 2017년 6월 3일에 법이 바뀌었는데 이전의 사업들에 대한 안좋은 인식들이 많아서 부정적인 여론이 형성되고 있습니다.
