경매시장에 쏟아지는 제주 호텔, 줄어든 여행 수요의 그림자

경매시장에 쏟아지는 제주 호텔, 줄어든 여행 수요의 그림자

 

경매시장에 쏟아지는 제주 호텔, 줄어든 여행 수요의 그림자

"제주 호텔이 반값에도 안 팔린다?" 여름 피서철을 앞두고 들려온 이 소식에 놀라셨나요?
지금 제주도에서는 과열됐던 숙박 투자 시장이 급격히 냉각되며 경매 물량이 속출하고 있어요.
이제는 ‘숙박업 투자도 신중하게 판단해야 한다’는 경고가 현실이 된 셈이죠.

저도 몇 해 전, 제주에 다녀오고 나서 '나도 분양형 호텔 하나?'라는 상상을 했던 기억이 나네요.
하지만 지금처럼 매물 넘치는 현실을 보면, 투자는 언제나 타이밍과 판단이 중요하다는 걸 다시 느낍니다.

 

• 경매시장에 쏟아진 제주 호텔…2년 새 4배 증가
• 왜 이렇게 많이 팔리나? 수익 악화의 진실
• 관광 수요는 회복 중인데 시장은 왜 침체?
• 투자자 손실 사례와 유의할 점
• 앞으로의 전망, 회복 가능성은?
• 분양형 숙박 투자 전 체크리스트

 

경매시장에 쏟아진 제주 호텔…2년 새 4배 증가

최근 2년 사이 제주 호텔 경매 건수가 4배 이상 급증하며 숙박 시장의 심각한 구조적 문제를 드러내고 있습니다. 2024년 상반기에만 460여 건의 경매 매물이 출현했으며, 대부분이 분양형 호텔 객실입니다. 이처럼 경매가 급증한 배경에는 단기간 수익을 기대하고 투자한 사람들이 적절한 수익을 얻지 못하면서 물건을 포기한 현실이 있습니다.

한 예로 서귀포시의 한 호텔 객실은 감정가 1억4400만원에서 여섯 번의 유찰 끝에 2000만원에 낙찰됐습니다. 이는 감정가의 약 14% 수준에 불과한, 사실상 '투자 실패'를 의미하는 사례죠.

 

왜 이렇게 많이 팔리나? 수익 악화의 진실

요인	영향
코로나 이후 여행 수요 급감	객실 가동률 저하, 수익성 하락
과잉 공급	분양형 호텔 난립으로 경쟁 심화
관광 트렌드 변화	장기 체류보다 단기·가성비 중심 이동
운영 관리 미비	전문성 부족으로 운영 효율성 저하

이런 문제들이 복합적으로 작용하면서 호텔 운영 수익은 물론 재판매 가치도 급감하고 있습니다. 실제로 많은 호텔 투자자들이 월 임대 수익이 운영비에도 미치지 못하는 상황을 겪고 있습니다.

 

관광 수요는 회복 중인데 시장은 왜 침체?

• 제주 관광객 수는 회복세이나, 체류형 관광보다는 단기 체류 선호가 강함
• 호텔보다는 에어비앤비, 풀빌라 등 대체 숙소 수요가 증가 중
• 숙박업에 대한 과세·규제 강화로 수익성 낮아짐
• 호텔 분양 시 과도한 수익 보장 광고로 투자자 신뢰 저하

표면적으로는 제주 관광이 회복되고 있지만, 투자자와 운영자의 기대치 사이 간극이 여전히 크다는 점이 가장 큰 문제입니다. 결국 단순한 회복이 아닌 구조적 개편이 필요한 시점입니다.

 

호텔 경매의 본질, 투자자 입장에서 보면?

제주 호텔 경매의 급증은 단순히 숙박 수요의 문제만은 아닙니다. 투자자 입장에서 본다면 이는 "위험 신호"일 수도 있습니다. 과거에는 연 10% 수익 보장 등 광고 문구에 이끌려 분양형 호텔에 투자하는 경우가 많았지만, 실제 수익은 기대에 한참 못 미친 경우가 대부분입니다.

심지어 감정가 1억 이상이던 호텔 객실이 2000만원에 낙찰될 정도니, '투자 실패'라는 말이 괜한 게 아닙니다. 소액으로 호텔을 소유하고 싶었던 사람들에겐 냉정한 교훈이 아닐 수 없습니다.

 

기존 소유자들은 어떻게 대응해야 할까?

이미 투자한 분들은 어떻게 해야 할까요? 무조건 버티기보다는 현실적인 대응이 필요합니다.

• 현재 임대 수익이 유지되지 않는다면, 경매 전 자발적 매각 고려
• 호텔 운영사와의 수익 재협상 또는 운영권 이양 등 방법 검토
• 재산세, 운영비 부담 감안해 손절도 전략 중 하나로 인식

현실적으로 운영 수익이 0원에 가까운 경우, 고정비만으로도 큰 부담이 됩니다. 투자금 회수에만 몰두하다 보면 더 큰 손실이 발생할 수 있으므로, 손절 타이밍을 놓치지 않는 것도 지혜입니다.

 

이후 시장은 어떻게 움직일까?

분양형 호텔 시장은 지금 '위험 자산'으로 분류되고 있습니다. 이 흐름은 단기간에 바뀌기 어렵습니다. 다만 일부 입지 우수하고 운영력이 검증된 브랜드 호텔은 오히려 기회가 될 수 있습니다.

• 입지가 좋고 관광객이 꾸준한 곳은 여전히 경쟁력 있음
• 운영사가 안정적인 수익을 보장하고 있는 곳
• 호텔이 아닌 레지던스 전환 가능한 구조일 경우

이런 조건을 갖춘 곳이라면 경매를 통한 저가 매수 전략도 가능합니다. 하지만 대부분의 경매 매물은 '경영난 + 수요감소 + 과잉공급' 3중고를 겪고 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.

 

제주 호텔이 왜 이렇게 많이 경매로 나오나요?

코로나 이후 여행 수요가 줄어든 데다, 호텔 운영 수익이 기대보다 낮아 경영난을 겪은 소유자들이 많아졌기 때문입니다.

분양형 호텔이란 무엇인가요?

개인이 객실을 소유하고, 호텔 운영사는 객실을 임대해 수익을 배분하는 구조입니다. 하지만 최근 운영사의 부실 등으로 수익이 거의 없는 곳도 많습니다.

경매로 나온 호텔 객실을 사도 되나요?

저가에 매수할 수 있지만 수익성과 관리 리스크를 면밀히 따져봐야 합니다. 입지, 운영사 신뢰도, 시설 상태 등을 철저히 검토해야 합니다.

현재 경매 낙찰가 수준은 어느 정도인가요?

감정가 대비 70~85% 이상 하락한 가격에 낙찰되는 경우도 있으며, 2000만원 수준으로 거래된 사례도 나왔습니다.

기존 소유자는 어떤 전략이 필요할까요?

운영 수익이 전무하다면 조기 매각이나 경매 이전 매도 등 손실을 최소화하는 전략을 고려해야 합니다.

앞으로 분양형 호텔 시장은 어떻게 될까요?

수요 회복이 쉽지 않아 장기적으로도 어려운 시장입니다. 다만 일부 브랜드 호텔은 여전히 가치가 있을 수 있습니다.

 

 

제주 호텔 경매 급증은 단순한 시장 변화가 아닌, 분양형 호텔 구조 자체의 위험성을 보여주는 신호입니다.
투자자든, 기존 소유자든 지금 이 시점에서 냉정한 판단이 필요한 때입니다.
이 글을 통해 현재 상황을 객관적으로 진단하고, 자신에게 맞는 전략을 다시 한 번 정리해보시길 바랍니다.
여러분의 투자 여정에 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다. 😊