지역주택조합 정말 가입하실 겁니까?
지역주택조합 정말 가입하실 겁니까?
이것만은 확인 후 결정하세요.^^
지역주택조합은 조합원 개개인이 사업의 주체이므로 모든 책임은 조합원에게 있습니다.
부동산 가격 상승으로 일반분양 주택보다 저렴하다는 기대감으로 지역주택조합을 가입한 시민들이 많아지고 있습니다.
지역주택조합은 일반 분양아파트와는 달리 가입자들이 스스로 조합을 구성해 토지매입과 주택 건설과 분양까지 조합원이 직접 사업에 참여하기 때문에 사업추진 과정에서 발생하는 모든 책임은 조합원에 있어 가입 전 꼼꼼한 주의가 요구됩니다.
1980년대 무주택자들을 위한 「내 집 마련」 으로 시작
토지 95% 이상 확보해야 하며... 조건 변경할 때 추가 분담금↑
동일지역에 거주하는 주민이 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 싼값에 아파트를 취득할 수 있는 사업 방식입니다. 재개발&재건축에서 진행하는 일반적인 재개발이나 재건축과는 비슷하면서도 일정부분 차이가 있으며 사업 절차가 간소하기 때문에 재개발&재건축보다 더 빠르게 진행될 수 있습니다
상업용지나 단독 주택이나 저층 건물이 있는 주거지를 매입해서 아파트를 짓기 때문에 대로와도 가깝고 지하철역이 가까워 교통이 편리하며 대형마트, 백화점이 가까워 생활이 매우 편리한 곳이 많습니다.
지역주택조합 건설사업은 사업 예정지의 소유권이 확보되지 않은 상태에서, 조합원 모집을 통해서 조달된 조합원 분담금을 바탕으로 대지의 소유권을 취득한 후, 사업계획승인을 받아 건설된 주택을 조합원에 우선 분양하는 공동주택 건설사업입니다.
해당 지역 주택 및 토지소유자로 이루어진 재개발/재건축조합에서 진행하는 일반적인 재개발이나 재건축과는 비슷하면서도 일정부분 차이가 있다.
지역주택조합은 조합원들의 초기 계약금을 모아 일정 부분 토지를 매입한 뒤, 해당 토지를 담보로 부동산담보대출(PF대출)을 받는 방식으로 운영됩니다. 분양부터 입주까지 통상 3년가량 걸리는 일반 아파트와 달리, 지역주택조합 아파트의 경우 최소 4~5년 혹은 그 이상이 소요되기도 합니다. 사업 속도가 느린 가장 큰 이유는 확보해야 하는 토지 소유권 비율이 높기 때문입니다. 지역주택조합의 조합설립인가 기준은 토지 사용권원 80% 이상, 토지 소유권 15% 이상입니다.
최종 사업계획승인을 받기 위해서는 사업지 토지 소유권의 95% 이상을 확보해야 하는데 토지소유주 중 5%만 매매를 반대해도 사업은 지연된다는 뜻입니다. 토지매입을 원하지 않는 토지소유자들을 설득하기 위해서 시세보다 비싼 금액을 제시한다면 부담은 조합원들에게 고스란히 발생되는 추가 분담금이 문제입니다.
건설 조건이 변경될 때에도 추가분담금은 발생합니다.
Q. 조합원 자격에 해당합니까?
-주택조합설립 인가 신청일부터 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주
-주택조합설립 인가 신청일 현재 동일한 지역에 6개월 이상 거주한 자
Q. 사업 부지에 대한 토지 사용권원 및 토지소유권이 확보되어 있는가?
-주택조합설립 인가를 받기 위해서는 주택건설 대지의 80%이상의 토지사용권이 필요합니다.
-주택조합설립 인가를 받기 위해서는 주택건설 대지의 15%의 토지소유권이 필요합니다.
-사업계획승인을 받기 위해서는 해당 토지소유권을 100% 확보하여야 합니다. (지구단위 결정할 때: 95% 이상)
-토지확보는 조합사업의 추진 여부를 결정하는 가장 중요한 요건입니다.
Q. 해약할 때 환급은 되는가?
-한번 가입하면 탈퇴가 쉽지않고 해약할 때 손해를 입을 수 있어 조합가입 해약할 때 반환금액 및 반환조건 등을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 추가 분담금은 진짜 없는가?
-조합원을 모집할 때에는 토지매입, 사업계획승인, 시공사 계약... 등이 완료되지 않은 상태이므로 토지가격, 사업계획, 공사비 등의 변동이 수반될 수밖에 없어 각종 분담금이 발생할 가능성이 아주 높습니다.
Q. 유의 사항은?
-조합원을 모집할 때에는 홍보하는 내용은 사업계획(안)이지 아직 확정된 사항이 아닙니다.
-동·호수 지정 및 분양가격은 주택건설 사업계획승인을 받아야만 알 수 있으므로 조합원 모집할 때에는 절대로 확정될 수 없습니다.
-가입계약서 및 조합규약 등 조합원에게 불리한 사항이 없는지 반드시 살펴보아야 합니다. (조합비 및 추진사업비에 대한 반환조건을 반드시 확인)
-사업 장기화에 따른 추가 분담금 상승 및 조합 내부 분쟁 등으로 인한 정신적, 금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가므로 조합원으로 가입할 때에는 신중히 처리하여야 합니다.
지역주택조합 사업추진 과정
| 지역주택조합 사업추진 과정 | 01. 건립 예정지 선정(조합 발기인) |
| 02. 조합원 모집 신고 및 모집공고 | |
| 03. 추진위원회 구성 및 조합원 모집 | |
| 04. 주택조합 창립총회 | |
| 05. 주택조합 설립인가 | |
| 06. 토지매입 및 추가조합원 모집 | |
| 07. 등록사업자와 협약체결 | |
| 08. 주택건설사업계획 승인 | |
| 09. 착공신고 | |
| 10. 사용검사 및 입주 | |
| 11. 청산 및 해산 |
지역주택조합 사업추진 과정
| 사업 진행 단계 | 사업 검토 사항 | 유의 사항 |
| 건립 예정지 선정(조합 발기인) | ||
| 조합원 모집 신고 및 모집 공고 | ■주택건설 가능여부 검토 Q. 토지확보 가능 여부 Q. 관계법령 부합 여부 (건축법, 도시계획, 학생수용...등) Q. 업무대행사 자격 ■주택건설 대지의 50% 이상 사용권원 확보 검토 ■제출서류 검토 Q. 조합원 모집 주체에 관한 사항 Q. 건설 예정지 토지에 관한 사항 Q. 모집공고 안 (사업개요, 토지확보현황, 자금관리계획) Q. 가입신청서 및 계약서 서식 Q. 업무대행사를 선정한 경우 계약서 |
▶모집 신고 수리 2년 이내 주택조합 설립 인가를 받아야 함. ▶과장광고 주의 (분양가, 시공사 미결정 단계) ▶조합운영비 적정 여부 ▶사업비 반환조건 |
| 추진위원회 구성, 조합원 모집 | ||
| 주택조합 창립총회 | ■조합원 20명 이상, 예정 세대수 1/2 이상 ■조합규약 및 사업 시행 안건 의결 ■조합장 및 임원 선출 |
▶시공사 선정 가능 |
| 주택조합 설립인가 | ■조합원 20명 이상, 예정 세대수 1/2 이상 ■조합원 자격 확인(국토부, 한국부동산원 전산조회) -신청일 기준 세대수 확인(사용검사까지 유지) -신청일 이전 6개월 지역거주 확인 -무주택자 또는 주거전용면적 85㎡ 이하의 1주택 소유 여부 주택건설 대지의 15% 이상 소유권 확보 주택건설 대지의 80% 이상 사용권원 확보 제출서류 1. 회의록 2. 조합장 선출동의서 3. 전원 자필 연명한 조합규약 4. 조합원 명부 5. 사업계획서 6. 토지소유권 및 사용권원 확보 서류 |
▶조합설립인가 3년 이내 사업계획승인 받아야 함 ▶토지소유권 15% 이상 확보 ▶토지사용권 80% 이상 확보 ▶조합원 자격 입주할 때까지 유지 ▶조합원 추가모집 사업 승인 전까지 가능 ▶조합원 자격확인 |
| 토지매입 및 추가조합원 모집 | ■추가조합원 자격 확인(국토부, 한국감정원) | ▶모집(가입)할 때 확인사항 |
| 등록사업자와 협약체결 | ■등록사업자 자격요건 -주택건설등록사업자 -건설산업기본법 제9조에 따른 건설업 |
▶시공사 브랜드 사용료 등 사업시행관련사항 |
| 주택건설사업계획 승인 | ■토지소유권 100%확보(지구단위계회결정 95%) ■전체 조합원자격 전산조회(국토부, 한국감정원) |
▶토지소유권 확보 ▶조합원 자격 재확인 |
| 착공신고 | ■공동사업 주체인 시공자 공사의 시공보증서 제출 (총공사금액 30~50%) ■입주자모집공고 승인신청 (일반분양 30세대 미만은 생략) |
▶동호수 지정 ▶분양가격(분담금) 확정 |
| 사용검사 및 입주 | ■사업 승인 조건 사항 이행 여부 ■전체 조합원자격 전산조회(국토부, 한국감정원) |
▶조합원 자격 최종 확인 ▶사업비 정산에 따라 추가 분담금 발생 가능 |
| 청산 및 해산 | ■해산 총의 의결(조합원 동의를 받은 정산서) ■조합해산인가 |
