주택공급 활성화 방안

정부가 예고한 대로 추석 연휴 전에 주택 공급 대책이 발표되었습니다.

주택 공급 문제는 수년 뒤 집값 상승요인이 될 수 있습니다.

윤석열 정부의 270만호 주택공급 공약은 민간공급에서는 경기침체와 금리 상승에 따른 건설경기 악화문제로 골머리를 앓고 있습니다. 공공주택은 LH의 철근누락 사태로 인한 신뢰도 문제까지 겹치면서 표류와 위기로 고조되었습니다.

 

이번 대책에는 3가지 포인트가 있습니다.

1. 공공주택 공급물량 확대

2. 민간주택 공급 활성화를 위한 공공택지 전매제한 완화

3. PF대출 보증 규모 확대

등이 있습니다. 향후 주택 시장에 많은 영향을 끼칠 공급대책을 알아 보겠습니다.

 

 

첫째. 공공주택 공급물량 확대

→최근 주택공급(인허가, 착공)의 위축으로 장래 수급불균형 우려
→장래 안정적인 주택공급이 이뤄질 수 있도록 개선방안 마련 필요

인허가 : 전년대비 39% 감소(34.7 → 21.3만호)

            ★수도권(12.9 → 8.2만호), 지방(21.8 → 13.1만호)

착    공 : 전년대비 56% 감소(26.1 → 11.4만호)

            ★수도권(13.1 → 5.7만호), 지방(13.0 → 5.7만호)

준    공 : (입주) 물량은 작년과 유사하나 최근 감소

            ★수도권(14.5 → 12.9만호), 지방(11.4 → 11.0만호)

 

작년 하반기부터 공급여건이 악화되면서 단기적으로 위축된 민간 공급을 공공 공급이 보완해서 시장에 내놓을 주택을 늘린다는 것입니다. 3기 신도시 등 공공 주택 공급 일정을 앞당겨 주택공급량을 정상화 시키겠다는 계획입니다.

 

3기 신도시는 남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장, 인천 계양 등 5곳으로 총 17만 6000가구가 공급될 계획으로 가장 사업속도가 빠른 인천 계양은 이미 지난해 11월 조성 공사를 시작하였습니다.

 

→ 민간 공급 위축에 대응해 공공에서 물량 추가 확충을 통해 보완하고, 공급 조기화를 통해 주택공급 정상화 견인

 

1. 주택 공급 물량을 늘리기 위해서는 기존 택지 이용 비율을 바꿔서 효율성을 높이는 계획입니다.

3기 신도시  등 물량 3만호 이상을 확충할 계획이며 용적률을 조정하고 현재 30%정도인 공원녹지, 15%정도인 자족 용지 비율을 낮춰 주택용지로 바꾼다는 계획입니다. 

 

2. 기존 민간 추진 예정이던 미매각 용지, 사업 미진행 부지를 공공주택 사업으로 전환하여 주택을 늘린다는 계획입니다.

 

3. 신규 택지 물량도 확대할 예정으로는 기존 계획이었던 신규 택지물량 6.5만 가구를 8.5만 가구로 약 2만가구 확대하고 발표시기도 내년 2024년 상반기 발표할 예정이었으나 올해 11월까지는 마칠 예정입니다.

 

4. 공공주택의 조기 공급 대책도 패스트트랙을 도입하여 속도감 있게 공급할 계획입니다.

지구계획과 주택사업계획 동시에 승인(4~6개월 이상 단축)하고 규제를 완화해서 최대한 빨리 주택 공급을 늘릴 계획입니다. 이미 추진되고 있던 사업들에 대해서도 지구지정과 지구계획 등의 승인을 통합하고 이를 통해 빠른 사업으로 진행할 계획이라고 합니다.

 

 

둘째. 민간주택 활성화

민간도 집 짓도록 자금을 풀고 규제도 완화

→ 민간 주택건설 사업이 활성화될 수 있도록 규제 합리화 등을 통해 사업여건을 개선하고, 원활한 자금조달을 지원
→ 민간 주택이 중단없이 신속하게 공급될 수 있는 기반 구축

 

현재 민간주택은 건설경기 악화와 경기 침체로 인해 해소되기가 조금 어려운 상황입니다.

정부는 공공주택 공급과 함께 민간에서의 공급도 활성화시키기 위하여 각종 규제를 완화하고 민간의 주택사업 여건을 개선할 계획입니다.

 

1. 공공택지 전매제한 완화

공공택지 전매제한을 한시적으로 1년간간 완화한다고 합니다.

대장동 사태 등 민간의 택지 개발에 따른 과도한 이익창출, 벌떼 입찰 등의 폐해로 인해 막았던 부분들을 일시적으로 풀어서 민간 택지 개발을 지원합니다. 부작용이 우려되는 만큼 계열사간의 전매는 기존대로 금지하고 이면계약 등은 엄중처벌합니다. 이미 벌떼 입찰로 수사를 받고 있는 업체는 당연히 전매를 불허합니다.

 

2. 조기 인허가 인센티브

이러한 공공택지를 개발할 때 조기 인허가를 받을 경우 신규 택지를 공급 시 인센티브를 부여하는 방안입니다.

신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선공급하고 졍쟁방식 공급 시 평가 가점도 부여합니다,

 

3. 분앙→임대전환 공급 촉진

기존 분양사업을 임대사업으로 신속히 전환할 수 있도록 지원하고

기금지원 대출한도 한시 상향 및 일반공급 입주자 선정절차 완화한다고 합니다.

 

4. 공사비 증액 기준 마련

공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 표준 계약서를 활용하여 공사비 증액 기준 마련한다고 합니다.

 

5. 인허가 절차 개선

인허가 장애요인을 적극 해소하고 절차를 개선합니다.

 

6. 건설인력 확충

합법적인 외국인 건설 인력을 활용하여 안정적인 공사가 진행될 수 있도록 건설업 분야 외국인 인력 채용 쿼터의 지속 확대 추진 합니다.

 

 

셋째. 금융지원 강화

가장 중요한 민간의 자금조달 개선 방안도 공급대책으로 내놓았습니다.

 

1. PF대출 보증 규모를 확대합니다.

기존 15조원에서 25조원까지 늘린다는 것인데 공적 보증기관 HUG의 보증규모를 확대하고 여력을 뒷받침하기 위해 정부 자금을 출자하는 등 자본 보강도 높일 계획입니다. 이외에도 대출한도를 확대하고 심사 기준도 개선하는 등 민간의 사업진행을 돕겠다는 것입니다.

 

2. PF단계별 사업성 제고 및 금융공급 확대

민관 금융기관과 협력하여 정상적인 사업장에 원활하게 자금이 조달할 수 있도록 금융지원을 돕고 차환, 신규대출도 늘릴 수 있도록 적극적인 금융 공급을 확대할 예정입니다.

 

3. 중도금 대출 지원

▶보증확대 : HUG의 중도금대출 보증 책임 비율도 기존 90%에서 100%까지 늘려서 시중은행이 중도금 대출을 좀더 원활하게 내어줄 수 있도록 지원할 계획입니다.

▶심사 합리화 :  중도금 대출을 심사할 때 초기분양률을 높게 요구하는 보수적인 판단기준도 완화할 계획이라고 합니다.

 

 

신속한 정비사업, 도심공급 기반 확충

 

1. 재개발, 재건축 사업절차 개선

도심지 주택공급의 핵심인 정비사업도 속도를 낼 수 있도록 사업절차를 개선할 계획이라고 합니다.

기존 정비사업이 공사비로 인한 시공사와의 분쟁이나 상가와 주택소유자 간의 분쟁 등으로 진통을 자주 겪는데 정부는 이를 해소하기 위한 대책도 있습니다. 

 

2. 정비사업 절차 개선안

①분쟁 우려시 조정전문가 파견 및 분쟁조정협위체를 구성하여 정상화 지원

②공사비 분쟁방지 목적 예방, 조기 해소 장치 마련

③상가 지분 쪼개기 제한

④사업절차 통합 및 전자총회 도입 등 사업속도 제고

 

 

기대 효과

금년도 주택공급 목표 47만호(인허가)를 최대한 달성
2024년까지 100만호 이상 공급하고 중장기적으로 현 정부 목표 초과달성(270만호+a) 여력 확충

 

 

일부 규제 완화

아파트가 아닌 주거지에 대해서도 일부 규제를 완화해서 대응할 예정입니다.

도심지 내 공유 차량 활용 시 주차장 확보 기준을 완화하고 청약 시 무주택으로 간주하는 소형주택 기준도 확대할 계획입니다. 수도권 1억3000만원, 지방은 8000만원이었던 기준가격을 각각 1억6000만원, 1억원으로 상향합니다.

민영주택뿐만 아니라 공공주택도 일반이 아닌 특별공급까지도 무주택안에 포함시킨다고 합니다.

 

정부는 생활형숙박시설은 준주택으로 인정하지 않기로 하였습니다.(준주택으로 인정불가)

생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경 특례를 10월 14일 종료하고 2024년 말까지 숙박업 신고 계도기간에 들어갑니다.

국토교통부는 생숙을 숙박시설로 사용하는 기준 '준법자'와의 형평성과 인근 주민들의 '역민원'을 근거로 들기도 했습니다.

주거용도로의 사용은 적절치 않다는 판단입니다.

 

이에따라 내년 말까지 숙박업으로 신고를 안 할 경우 이행강제금을 부과할 예정이라고 합니다.