생활형숙박시설

오늘은 생활형숙박시설에 대하여 알아볼게요.

-2023년 10월 14일 생숙 용도변경 유예기간 만료-

 

생활형숙박시설이란?

건축법상 정확한 용어는 숙박시설 중 생활형 숙박시설입니다.

생활형숙박시설은 취사가 되는 객실로 흔히 '레지던스'라고 불리죠.

숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스(객실 청소, 조식 등 부대 서비스를 운영)가 제공되는 숙박시설을 뜻하는 말이라고 생각하시면 됩니다.

호텔과는 달리 취사 시설을 설치하는 것이 가능하고, 세탁, 개별 등기 등이 허용된다는 점에서 차이가 있습니다.

주거용 오피스텔과 달리 바닥난방도 가능합니다.

 

생활형숙박시설	오피스텔	호텔
장기 단기 숙박 가능 개별 취사 가능	장기 거주 가능 개별 취사 가능	단기 숙박 가능
임대 사업 가능 숙박업 가능	임대 사업 가능	숙박업
개별 등기 가능 전입 신고 가능 주거 임대 가능 전문 운영사 위탁 및 직접 운영 가능	개별 등기 가능 전입 신고 가능 주거 임대 가능	개별 등기불가 전입 신고 불가능 호텔서 직접 운영

※생활형숙박시설(레지던스)과 오피스텔의 차이는 크지 않지만 오피스텔에서 운영하는 숙박시설은 불법입니다.

오피스텔은 건축물 용도상으로 일반업무시설이기 때문입니다.

 

 

 

생활형숙박시설 장점?

1. 생활형숙박시설은 주택법의 적용을 받지 않습니다.

    →주택 수 미포함

    →청약 통장 필요 없음 (추첨제)

    →종합부동산세, 양도세 중과 미적용

    →분양권 전매 가능

    →대출 가능(LTV, DIT 미적용)

2. 숙박업 등록 후 장단기 임대 할 수 있습니다.

3. 좋은 입지에 공급되며 생활 편의성이 높습니다.

 

생활형숙박시설은 각종 세금, 분양 등의 규제를 피할 수 있어

부동산 상승기 「아파트 대체제」, 「규제 틈새 상품」 등으로 주목받았습니다. 

취득세 또는 양도세 중과 대상이 되지 않고

주택 수에 포함되지도 않아 종합부동산세 부과 대상에서도 제외되었고

분양권을 전매할 수 있다는 점과 대출이 쉬우며 좋은 입지에 건설되는 생활형숙박시설이 

부동산 규제가 많았던 지난 2-3년 전만 해도 많은 인기를 끌었던 부동산 상품 중 하나입니다.

 

개별 등기가 가능하고 전입신고는 물론 전세자금 대출도 가능하므로 사실상 거실과 방 그리고 욕실 등의 구조에 취사 시설인 주방까지 갖춰져 있는 일반적인 아파트와 같은 형태를 띠고 있다보니 주택과 별 차이가 없었기 때문입니다.

아파트와 달리 청약에서도 별다른 규제가 없어 분양가가 10억을 넘어가는데도 경쟁률이 엄청날 정도로 큰 인기를 끌었습니다.

 

 

 

생활형숙박시설 규제

국토교통부는 2021년 10월부터 생활형숙박시설을 용도변경 절차 없이 무단으로 주택으로 사용하는 것을 금지했습니다.

정부에서는 지난 21년 10월 생활형숙박시설은 주거용으로 사용하면 안 된다는 개정안을 발표했고

바닥난방이나 전용 출입문 설치 등과 같은 기준을 완화해서 생활형숙박시설(생숙)을 주거용 오피스텔로 용도를 변경할 수 있도록 했습니다.

 

정부 발표로 인해서 기존에 분양했던 생활형숙박시설(생숙)은 주거용 오피스텔로 용도변경을 해야 했고,

신규로 분양이 진행되는 곳들은 숙박업 신고 의무제를 도입했습니다.

 

건축법상 전입신고가 가능한 주거 공간은 단독주택과 공동주택 그리고 제2종 근생시설 중에서도 고시원 및 주거용 오피스텔만 가능합니다.

일반적인 생활형숙박시설은 숙박 및 업무, 상업시설로 허가를 받기 때문에 주거 공간으로는 인정받지 못해 생활형숙박시설 전입신고가 불가능했습니다.

 

2020년 국감에서 규제에서 자유로운 생활형숙박시설에 대한 제재가 필요하다는 지적이 나왔고,

이에 정부에서는 지난 2021년 10월 생활형숙박시설은 주거용으로 사용하면 안된다는 개정안을 발표했고

이와 함께 바닥난방이나 전용 출입문 설치 등과 같은 기준을 완화해서 생활형숙박시설을 주거용 오피스텔로 용도를 변경할 수 있도록 했습니다.

 

선의의 피해자가 발생할 가능성을 감안해

오피스텔 등 주거시설로 용도변경을 안내하고 2년의 계도기간 동안 이행강제금을 한시적으로 유예키로 했습니다.

생활형숙박시설 용도변경 유예기간 만료 시점이 10월 14일입니다.

 

 →법적규제 : 2021년 10월 14일

 →유예기간 : 2023년 10월 14일 (2년 유예)

 

 

 

생활형 숙박시설 용도변경

생활형숙박시설(생숙)의 오피스텔 용도변경 유예기간 만료가 목전입니다.

그러나 용도변경 기준은 까다로워 지금까지 오피스텔로 전환한 생활형숙박시설은 1% 수준에 불과하지만

생활형숙박시설(생숙)을 용도 변경하기 위해서는 오피스텔 기준에 부합하는 여러 가지 조건을 충족해야 합니다.

​

가장 큰 문제는 주차장 확보입니다.

주거용 오피스텔은 85㎡당 1대의 주차 대수가 필요하지만

생활형숙박시설은 200㎡당 1대의 주차만 필요했습니다.

세대수를 유지한 채 오피스텔로 용도 변경하기 위해서는 약 2.5배의 주차 공간을 추가 확보해야 합니다.

건축물을 뜯어내고 다시 지어야 한다??

건물 전체를 리모델링하거나 주위 부지를 추가 매입하지 않는 이상 용도변경은 거의 불가능하다고 봅니다.

​

또한 주거용 오피스텔로 용도변경을 해서 생활형숙박시설 전입신고가 가능해진다면 주거지로는 사용할 수 있지만

주택 수에 포함이 되는 등 세금 문제가 발생합니다.

용도변경을 하지 않으면 주거지로 사용할 수 없기 때문에 생활형숙박시설 전입신고가 불가능해집니다.

​주거로 사용할 수 있도록 주택법상의 요건을 다시 갖추려면 건물 공사 및 보수를 진행해야만 합니다.

 

 

 

10월14일까지 용도변경 못하면?

만약 용도변경 없이 주거용으로 사용하게 되면 이행 강제처분도 내릴 수 있습니다.

주거 목적으로 사용할 경우 이행강제금을 내야 하는 생활형숙박시설(생숙)의 용도변경 유예기간 만료가 목전입니다.

그러나 용도변경 기준이 까다로워 아직까지 오피스텔로 전환한 생활형숙박시설은 1% 수준에 불과합니다.

기존에 불법 용도로 사용되던 시설은 유예기간 내에 용도변경을 하여야만 합니다.

기한 이후 생활형숙박시설(생숙)을 거주 용도로 쓰는 수분양자는 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 내게 생겼습니다. 

 

→우선 매년 공시가의 10%에 해당하는 이행강제금을 물고 거주하는 방법이 있습니다.

   (예) 공시가가 2억원이라면 매년 2000만을 납부해야 하므로 부담이 아주 큽니다. 

 

→이행강제금을 내지 않으려면 생활형숙박시설 목적대로 숙박업을 운영하는 방법도 있습니다.

    (예)30개실 이상부터는 영업신고가 가능하기 때문에 운영업자에게 위탁을 해야 하면

    인테리어 비용을 비롯해 수수료 등이 발생합니다. 

 

→최후의 방법은 매도입니다.

    하지만 지난해부터 금리 인상, 매수 심리 위축 등으로 매수자를 찾기 어려운 상황입니다.