특례보금자리론 정리

요즘 살짝 주택가격이 반등하고 있는 추세인듯 합니다.

부동산 시장의 계속되는 가격 하락과 거래가 안되다 보니 이것을 방지하기 위한 정책으로 지난 1월에 정부는 경기를 조금 더 부양하기 위해서 대출 완화 정책, 2주택을 보유시도 60% 대출이 가능한 정책을 펼쳤습니다. 그러나 실질적으로 부동산 시장이 주춤거리자 특례보금자리론을 만들어 내놓았습니다. 50년 상환과 금리도 4%대로 보장하다 보니 영끌하시는 분도 다시 나타나고 여러가지 상황이 나타나게 되면서 부동산 거래가 활발해지는 분위기였습니다.

 

이에 따라 9월 21일까지 특례보금자리론과  50년 상환방식의 기회를 없애고 대출도 대폭 축소한다고 합니다. 

정부는 부동산 시장이 보합 또는 유지하기를 원했으나 반등을 해버리니까 잠시 누른다고 보시면 좋을것 같습니다.

이렇게 되면 사고 싶어도 못 사게 되고 조정을 받거나 입지가 정말 좋은 곳은 살짝 오르거나 애매한 곳은 거래가 안되면 다시 내려가는 상황이 나타나게 될 것입니다. 금리도 정부가 기조를 바꾼 꽤 어려운 상황에서는 당분간 지역적으로 잘 골라서 거래를 하셔야 할 것 같습니다.

 

 

신청 대상
◆ 연령 : 민법상 성년
◆ 국적: 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)
◆ 한국신용정보원 신용정보관리규약 해당 사항 없고 CB 점수 271점 이상

대출요건
◆ 9억원 이하 공부상 주택
◆ 본건 담보주택 제외 무주택 또는 1주택
◆ 소득 상한 제한 없음
◆ LTV 최대 70%
◆ DTI 최대 60%

상품구조
◆ 대출한도 최대 5억원
◆ 대출만기 10, 15, 20, 30, 40, 50년(만기 40, 50년은 특정 조건을 충족해야 함)
◆ 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할 상환

 

특례보금자리론은 

DSR을 보는 일반 주택담보대출은 한도가 적게 나오지만 DTI만 보는 특례보금자리론을 알아보겠습니다.

 

 

소득요건

특례보금자리론을 받기 위해서는 몇 가지 자격이 있습니다.

특례보금자리론은 소득제한이 없어서 누구나 신청할 수 있습니다.

하지만 DTI를 보기 때문에 무작정 대출을 다 받을 수 있는 건 아닙니다.

DTI는 본인 소득에 대비해서 주택담보대출의 원리금이 얼마나 차지하는지를 보는 지표입니다.

DTI는 1년 동안 갚을 주택담보대출 원리금과 기타 부채의 합을 연 소득으로 나누어서 100을 곱해주는 식으로 구할 수가 있습니다.

※ DTI=1년간 원리금 + 기타부채 / 본인의 연가노득 X100

 

특례보금자리론의 경우, DTI를 60%까지 받을 수 있습니다.

본인의 연봉이 5,000만원 일 경우 주택담보대출의 원리금이 1년에 3,000만원정도 되는 수준까지 돈을 빌릴 수 있다는 뜻입니다.

※ 5,000 만원 X 60% = 3,000 만원

 

 

보유 주택 수

특례보금자리론은 무주택, 1주택 모두 대출 받을 수 있습니다.

(단, 대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우, 기존주택 처분조건부로 취급 가능) 따라서 특례보금자리론을 잘 이용한다면 일시적 2주택도 가능합니다. 1주택자가 특례보금자리론을 받을 경우 3년 이내 기존에 가지고 있던 주택을 처분해야 하고 이를 3년내에 처분하지 않으면 대출이 회수되는 불이익을 받게 되니 꼭 유의하시기 바랍니다.

 

 

특례보금자리론 금리

특례보금자리론의 금리입니다.

특례보금자리론의 경우

주택가격이 6억원 초과하고 소득이 1억원 초과하면 대출금리가 4.45%이고 

주택가격이 6억원 이하이고 소득이 1억원 이하이면 대출금리가 4.35%입니다.

신혼부부일 경우 0.2% 대출금리가 내려가고

저소득자일 경우 0.1% 대출금리가 내려가고

사회적 배려층의 경우 0.4% 금리가 인하됩니다.

사회적 배려층은 한부모가구, 장애인 가구, 다문화 가구, 다자녀가구 등이 해당합니다.

대출은 6억원 이하의 집을 구입하면서 소득 1억원 이하이며 사회적 배려층이라면 3.95%로 대출을 받을 수가 있습니다.

 

 

특례보금자리론의 상품구조입니다.

LTV	아파트기준 최대 70% (기타 주택은 65% 이내)
DTI	▶ 최대 60% ▶ 다만, 담보주택 소재지가 조정 지역인 경우 10%P 차감하여 적용 (조정 지역일지라도 실수요자 요건에 해당하거나 임차보증금 반환 용도인 경우 차감 적용하지 않음)
대출한도	최대 5억
대출만기	10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 (만기 40년, 50년은 신혼가구, 만 34세, 만 39세 이하 조건을 충족해야 함)
대출금리	4.05%~4.80% (범위 안내)
금리우대(+, -)	▶ 우대금리-사회적 배려층 우대금리(한부모가구·장애인 가구·다문화 가구·다자녀가구 (각 항목별 0.4%P), 신혼 가구(0.2%P) ▶ 가산금리-투기지역 담보물 (0.1%P)
상환방식	▶ 원리금 균등분할 상환, 체감식 분할 상환(원금 균등분할 상환), 체증식 분할 상환 ▶ 만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전 심사한 경우에만 허용하며, 대출만기 50년 적용 불가 ▶ 대출실행 후에는 원금상환 방식 변경 불가
중도상환수수료	없음

 

특례보금자리론의 대출한도는 최대 5억원이며 대출은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년으로 설정할 수 있습니다.

40년 상환의 경우, 만 39세 이하이거나 신혼부부의 경우에만 신청 가능하고 50년 상환의 경우, 만 34세 이하이거나 신혼가구만 신청 가능합니다.

 

특례보금자리론은 중도상환수수료가 없는 게 장점입니다.

중도상환수수료는 대출을 예정 기간보다 일찍 갚을 경우 은행에 물어주어야하는 수수료입니다. 보통 기간이 3년 정도 내는 중도상환수수료가 발생합니다. 하지만 특례보금자리론은 중도상환수수료가 없어서 시중 은행의 금리가 떨어지게 되면 다른 대출로 갈아타기가 쉽게 되어 있습니다. 또한 특례보금자리론의 LTV는 최대 70%이며 생애최초로 집을 구입하시는 분은 80%까지 대출을 받을 수가 있습니다.

※  LTV는 매수하고자 하는 집의 가격에 대비해서 받을 수 있는 대출금의 비율을 나타내는 것입니다.

 

이때 주택가격은 매매가격으로 결정되는게 아니라 KB국민은행 시세정보의 일반평균가 또는 한국부동산원의 시세정보의 하한평균가와 상한평균값을 산술한 평균값입니다. LTV와 DTI 계산은 주택금융공사 홈페이지에서 예상 대출 조회를 계산해 보실 수가 있습니다.

예를 들면 KB시세 7억원의 집은 LV70%로 대출받는다면 4억 9천만원 까지 대출받을 수 있습니다.

7억 X 60^ = 4.9억원

 

 

소득공제

특례보금자리론은 연말정산 소득공제가 있습니다.

특례보금자리론의 경우 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득 공제라는것을 받을 수 있습니다.

장기주택저당차입금 이자 상환액 소득 공제란?

요건을 충족시키면 주택담보대출 이자를 낸 것에 대하여 연말정산 소득공제를 해주는 제도입니다.

-취득 공시지가 5억원 이하

-만기 10년 또는 15년 이상의 주택담보대출

-무주택자 또는 1주택 세대주

-소유권 이전 3개월 내로 대출을 받아야 함

-주거전용면적이 수도권은 85㎡ 이하, 그 외는 100㎡ 이하

 

거치 여부, 상환기간에 따라 소득공제를 받는 금액이 달라집니다.

① 상환기간 10년 이상으로 고정금리 또는 비 거치방식으로 대출을 받으신분은 연간 300만원까지 공제 받을 수 있습니다.

② 고정금리이면서 비 거치방식으로 대출을 받으신 분은 연간 지불한 이자 1,800만원까지 공제

③ 고정금리이거나 비 거치방식으로 대출을 받으신분은 연간 1,500만원까지 공제

④ 이 외의 분들은 500만원까지 공제

상환기간 10년 이상	① 고정금리 또는 비거치	300만원
상환기간 15년이상	② 고정금리 & 비거치	1,800만원
	③ 고정금리 또는 비거치	1,500만원
	④ 기타	500만원

 

 

소득이 높을수록 환급받을 수 있는 금액은 커집니다.

연말정산 소득공제를 계산해 봅니다.

(예) 연봉 1억원 가정하고

특례보금자리론으로 연간 이자를 1,800만원 납부할 경우

연봉1억원의 소득세율은 35%이므로

환급액 = 1,800 X 35% = 630만원입니다.

실질적 이자 는 1,800만원 - 630만원 = 1,170만원이므로 특례보금자리론의 이율은 4.5%보다 훨씬 더 낮아지는걸 알 수 있습니다.

과세표준	소득세율
1,400만원 이하	6%
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%
8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하	35%
1.5억원 이하 ~ 3억원 이하	38%

 

상환 방식

특례보금자리론은 원금 균등, 원리금 균등, 체증식 상환으로 3가지 상환 방식이 있습니다.

3가지 중에서 상환방식을 선택해야 합니다.

원금 균등 방식 (체감식 분할 상환 방식)	-원금을 균등하게 갚는 방식 -뒤로 갈수록 전체 원금과 이자가 줄어듭니다. -초반에 원리금이 커서 힘들지만 -총 납입이자는 제일 작습니다.
원리금 균등	-처음부터 끝까지 같은 금액을 갚아가는 방식 -처음에는 거의 이자만 납부하다가 점점 많은 원금을 갚는 방식 -계속 같은 금액을 갚는 방식이라 생활에 안정적입니다. -총 납입이자는 원금균등상환보다는 많고 체증식상환보다는 적습니다.
체증식 상환	- 처음에는 아주 적은 금액을 갚다가 뒤로 갈수록 점점 많은 금액을 갚는 방식 -소득이 적은 사회초년생들을 위해 만들어진 상환 방식 -만 40세가 넘으면 선택할 수 없는 상환 방식 -최대 40년까지만 상환할 수 있도록 설계 -총 납입이자는 제일 많은 방식 -대출실행 후 10년까지 납부할 금액이 적어 금리인하기 대출 갈아타기 좋은 방식