생활형 숙박시설
→ 2023년 10월 14일까지
용도변경 안된 주거용 생활형숙박시설은
「 시가표준액 10% 이행강제금 부과 」
→ 2023년 10월까지는
기 사용된 생활형숙박시설의 용도를 오피스텔로 변경하는 경우
오피스텔 건축기준 중 발코니 설치금지, 전용출입구 설치, 바닥난방 설치제한 등의 규정을 적용하지 않을 수 있다.
→ 본인이 분양받은 건축물은
건축법 제2조 제2항 제15호의 숙박시설로서 주거용으로 사용할 수 없고 ...
시가표준액의 100분위 10에 해당하는 이행강제금이 부과
(2021년 11월)
오피스텔 전환 현실적 불가능, 큰일?
원칙적으로 생활형숙박시설은 숙박시설입니다.
아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등 여러 부동산 상품들이 있습니다.
이중에서 생활형 숙박시설은 많이 들어보셨겠지만 정확한 개념을 조금 궁금해 하시는데
먼저 생활형 숙박시설에 대해 알아보도록 하겠습니다
생활형 숙박시설은 주거와 호텔이 합쳐진 개념입니다.(주거+호텔)
취사가 가능하며 중장기로 사용할 수 있는 숙박시설로 보시면 됩니다.
그런데 주택이 아닙니다.
주택법에 적용을 받지도 않습니다.
건축법과 공중위생관리법에 적용을 받습니다.
공중위생관리법에 숙박시설은 일반 숙박시설과 생활 숙박시설로 나누어집니다.
일반 숙박시설은 모텔, 호텔 등으로 보통 취사 시설이 없고 세탁실도 없습니다.
그러나 생활형 숙박시설은 생활이 가능한 취사 시설과 세탁이 가능하고 주거 용도로 사용할 수 있는 시설들이 있어서 보통 레지던스호텔이라고 합니다.
생활형 숙박시설은 건축법에 적용받아서 주택 수에 포함되지 않고 주택 관련 세금도 없습니다. 주택에 대한 규제가 많았을때는 틈새 상품으로 주목을 받으면서 주거로 사용할 수 있다는 부분들로 인해 분양을 받은분들이 많았습니다. 부동산 시장에서는 프리미엄이 굉장히 높게 거래되기도 했었습니다.
Q.생활형숙박시설을 분양받은 뒤, 지자체에 전입신고를 하고 본인이 거주할 경우
법적으로 어떤 문제가 발생 할까요?
원칙적으로 생활형숙박시설은 숙박시설이며 주택이 아닙니다.
주거로 사용할 경우에는 불법이며 용도변경과 불법적 용도로 사용을 하는 것입니다.
건축법에 따라 소유자에게 이행강제금을 부과하게 되어 있습니다.
*이행강제금이란?*
이행 의무가 있는 자가 자신의 대체적·비 대체적 작위의무 또는 부작위 의무를 해태하는 경우에 금전 수단을 통해 이행을 간접적으로 촉구하는 행정절차
사실 정부나 지자체도 책임이 있습니다.
전입신고까지 해 주었는데 전입신고 단계에서 주거로 사용하지 못하게 하는 일들이 불거지다 보니 2021년에 이제부터는 생활용 숙박시설은 주거로 "사용 못 한다, 전입신고도 안된다, 주거로 사용할 경우에는 적발해서 이행강제금을 부과하겠다"고 했었죠.
그런데 갑자기 주거로 사용하고 있던 것을 금지하게 되면 혼란이 발생하므로 2년간 계도기간을 두었습니다. 그게 올해 2023년 10월 14일까지인 것입니다.
Q.허위광고 소송진행할수 있을까요?
지난 2020년에 분양당시 광고문구에 시행사가 「주거 공간」이라는 단어를 넣어서 수분양자들이 직접 거주할 수 있는 것으로 착각을 하게 한 것인데 이런 경우 허위광고 등으로 소송을 진행할 수가 있을까요?
가능합니다.
주택에 대한 규제가 많다보니 주거로 사용할 수 있으면서 주택 수에는 포함되지 않는 이런 상품들이 주목을 받았던 것입니다. 생활용 숙박시설은 주택이 아닙니다. 주거 용도로 사용할 수 없으며 숙박시설로 사용을 하셔야 되는데 장기 투숙이 가능하다 보니까 사실상 주거로 사용하는 경우가 많았던 것입니다.
예를들면 부산 LCT도 레지던스호텔로 생활형 숙박시설입니다.
분양 후에는 바다 뷰가 굉장히 좋다보니 시세도 많이 올랐고 실제로 거주하는 분들이 많습니다.
숙박시설은 주거로 사용할 수가 없기 때문에 주택으로 용도변경을 하거나 주택으로 사용한다면 불법이라 이행강제금을 부과 받을 수가 있습니다.
이행강제금 부과시는 금액이 상당히 많습니다.
2021년 10월 14일
국토부에서는
생활숙박시설 오피스텔로 용도변경해라
2023년 10월 14일까지 계도기간을 두었습니다.
... 2023년 10월까지는 기 사용된 생활형숙박시설의 용도를 오패스텔로 변경하는 경우 오피스텔 건축기준 중 발코니 설치금지, 전용출입구 설치, 바닥남방 설치제한 등의 규정을 적용하지 않을 수 있다.
... 본인이 분양받은 건축물은 건축법 제2조 제2항 제15호의 숙박시설로서 주거용으로 사용할 수 없고 ... 시가표준액의 100분위 10에 해당하는 이행강제금이 부과 (2021년 11월)
2023년 10월까지는 이행강제금 부과를 안하겠다고 하고 오피스텔로 전환이 가능한 경우에는 적극적으로 검토 후 전환해 주겠다고 했습니다.
2021년부터 지금까지 오피스텔로 용도 변경된 곳이 거의 없습니다.
왜냐하면 오피스텔과 생활형 숙박시설은 건축기준 자체가 다릅니다.
대표적으로 「주차장 면수, 복도의 넓이, 소방시설, 주거용으로 사용할때는 아이들이 있는데 주변에서 학교시설이 갖춰져야 하는 기준」을 충족하기가 매우 어렵습니다.
생활형 숙박시설을 공유 부분과 전용 부분이 혼합된 형태로써 숙박시설로 이미 사용하고 있는 분들이 있다고 합니다. 이분들이 동의하지 않으면 불가능한 구조이기 때문에 실제로 용도변경이 힘들다는 것입니다.
그렇다 보면 주거로 사용하는 것은 불법이 되고 계속 손해를 입으실 수밖에 없는 상황이 되었습니다.
문제는 건설사에서도 주거로 사용할 수 있다는 것으로 광고를 많이 했었는데 법에 어긋나는 부분이었습니다.
그래서 허위광고에 해당한다고 볼 수가 있을 것 같은데 주거 용도로 변경이 되어서 주거로 사용할 수 있는 상황이 아니라고 하면 불법행위 손해배상 책임 정도를 물을 수도 있을 것입니다.
또는 주거로 사용할 수 있을 줄 알고 분양받았는데 주거로 사용하지 못할 경우 착각을 했다, 속았다,이런 것들을 객관적으로 입증할 수 있으면 계약을 취소할 수도 있습니다.
Q. 정부의 적절한 대책 마련은?
Q. 생활용 숙박시설에 대한 불법 거주를 정부 차원에서는 어떤 해결책을 내놓을까요?
현실적으로 오피스텔로 용도변경을 해준다고 해도 기준이 안 맞기 때문에 어렵다.
기준을 크게 완화해서 일시적으로 변경을 해준다가 아니라면 어려운 일입니다.
어쨌든 이것은 건축법에 따라서 규율이 되어야 하는데 생활형숙박시설이 건축법에 따르면 주택으로 사용이 불가능한 것은 분명하기 때문에 용도 기준을 한시적으로 크게 완화해서 오피스텔로 변경을 가능하게 해주지 않는다면 사실상 해결책은 없을 것 같습니다.
지난 몇 년간 부동산 호황기였는데
생활형숙박시설 경우 청약경쟁율이 무려 수천대를 기록할 정도로 주목받기도 했습니다.
Q. 생활형숙박시설 투자할 때 유의해야 할 점
최근 부동산 침체기에 접어든 상황에서 생활형숙박시설에 대한 청약 또는 투자에 있어서 유의할 점?
주택에 대한 규제가 많을 때는 틈새 상품으로 주목을 받고 프리미엄도 높게 형성되고 거래가 활발하게 되었습니다.
최근에는 주거로 사용할 수 없는 게 분명하다 보니까 거래가 안 되는 추세입니다.
부산에도 굉장히 처음에 청약경쟁률이 높았던 이런 곳들도 지금은 거래는 안 된다고 하더라구요.
여러 가지 분양받으실 때 지금은 주택침체기이기 때문에 다소 보수적으로 보셔야 합니다. 생활형숙박시설, 신도시 상가, 지식산업센터... 이런 것들을 분양 받으실 때에는 항상 법령에 맞도록 지어졌는가? 또는 분양가가 너무 높지는 않은가?를 보셔야 하고 분양 승인이 난 후 분양모집을 해야 하는데 사전분양을 한다면 불법 분양에 해당합니다.
불법적인 부분들이 있는지 항상 체크를 잘 하셔야 합니다.