전세 사기, 월세 사기

"무서운 전세사기 꼭 알아야 할 유형"

 

전세 사기에는 깡통전세, 대항력 악용 등 다양한 유형들이 있습니다.

최근 전세 사기 뉴스가 등장하여 엄청난 규모의 피해액이 발생한다고하니 안타깝기만 합니다.

집 계약할 때 특히 임차인을 의도적으로 속이는 고약하고 악의적인 전세 사기 수법이 아주 다양화되면서 임대차 계약 종료 이후에도 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례들도 점점 늘어나고 있습니다.

 

계속해서 새로운 수법이 생겨나고 전세 사기의 유형이 다양한 만큼 임차인분들은 반드시 계약하기 전에 꼼꼼하게 살펴보셔야 하는데요.

 

 

대표적인 전세 사기 유형

유형	형태
▶깡통전세	매매가격보다 전세금을 높게 설정
▶대항력 악용	계약당일에 주택 매도 또는 근저당 설정
▶위법 계약	임대인 사칭 직거래 유도, 무권한자의 계약 체결
▶중요사실 허위, 중요사실 미고지	세금 체납, 대출 사실 등을 숨기고 계약체결

 

 

깡통전세

깡통전세란? 

일반적으로 전세보증금을 주택매매 시세와 같게 하거나 더 높게 설정했을 때 발생하는데요.

집값이 하락했을 경우에는 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 돌려주기가 어렵고 다음 세입자가 구해지지 않아 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못할 가능성이 커집니다.

​

몇  년 되지 않은 빌라나 신축빌라 등으로 매매가 된 적이 없어 시세를 알기 어려운 거래에서 자주 일어나는 일종의 범죄

입니다. 

인천 사건의 경우 피의자가 근저당을 잡고 대출을 일으켜 원룸을 짓고 그 상태에서 세입자에게 보증금을 받아 또 다른 곳에 신축을 짓고 세입자를 받다 보니, 이때, 집주인이 대출 이자를 갚지 못해 부동산이 경매에 넘어가게 된다면 임차인은 전세보증금을 돌려받기 어렵게 된 상황을 의미하며 일종의 사기행각입니다.

예) 매매가격 X 70% 이내 전세가격인 곳을 고르는것이 좋습니다

 

 

대항력 악용

대항력이란

주택을 사용할 권리이며 세입자가 계약기간 종료 후 보증금을 돌려받을 권리입니다.​

전세계약후 주민센터에서 전입신고 합니다.

대항력은 전입신고 후 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.

이러한 점을 악용하여 집주인이 임차인의 대항력이 발생하기 전에 근저당을 설정하여 돈을 빌린다면,

대항력 우선변제권은 은행으로 넘어가게 됩니다.

그 후 집이 경매로 넘어가게 된다면, 세입자의 권리가 밀려나므로 보증금을 돌려받기 어렵게 될 수 있게 되는 것입니다.

예)​간혹 전입신고 불가능 하다는 그런 집들이 있습니다.

특히 원룸 같은 곳에 그런거 많은데 월세가 낮다고해도, 보증금이 낮다고해도 그런 곳은 거르는게 좋겠습니다.

 

 

위법 계약

위법계약이란?

임대인을 사칭하여 직거래를 유도하거나, 권한이 없는 자와의 계약 체결 등 위법 계약으로 전세 사기를 유도하는

경우가 있으므로 세입자분들의 각별한 주의가 필요합니다.

 

 

중요사실 허위 또는 미고지

집주인의 세금 체납, 대출 사실 등 중요사실을 숨기고 계약이 체결되었을 때도 세입자가 피해를 당할 수 있습니다.

국세기본법에 따르면 국세 및 강제 징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수합니다.

그러므로 집주인의 국세 체납으로 인해 경매가 발생했을 경우, 세입자는 집주인의 체납으로 인한 압류장을 받게 되어 전세보증금 손실 피해가 발생할 수 있습니다.

 

 

근저당

근저당이 설정된 집은 집주인이 은행에 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는지 알 수 있는 지표입니다.

계약시점에 은행대출의 시점이 더 빠르다면 집주인이 돈을 같지 못할 경우

경매로 넘어가게 되었을때 나보다 은행이 먼저 돈을 가져갑니다.

예)근저당이 잡힌 집이 다 안좋다는건 아닙니다.

경매로 넘어갔을 때 1회 유찰 될 것을 감안하고,

근저당이 잡힌 금액을 주고도 내 전세금액을 돌려 받을 수 있느냐를 고민해 봐야합니다..

 

 

우선변제권

전세집이 경매에 넘어가더라도 제3자보다 먼저 보증금을 받을수 있는 권리입니다.

전입신고 후 확정일자를 받습니다.

대항력이 갖춰진 직후부터 효력이 발생됩니다.

 

 

전세권 설정

전세집이 경매에 넘어가더라도 제3자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

전세계약 시 법무사를 통해 권리를 설정하는 방법입니다.

전세계약 후 즉시 효력이 발생합니다.

 

 

전세보증보험

경매에 집이 넘어가면 기관에서 전세보증금을 선 지급받는 권리입니다.

SGI, HUG를 통해 보험가입하는 방법입니다.

주의사항 : 권리사항이 복잡한 전세집은 가입이 안됩니다.