부동산 용어 LTV, DSR, DTI 차이점

부동산 용어 LTV, DSR, DTI 참 어려워요.

LTV, DSR, DTI는 주거용 부동산에 대한 대출입니다. 상업시설을 분양받을 때에는 적용하지 않는데 이유로는 주거에 있어서 투기과열을 막고 실거주를 원칙으로 가져가겠다는 정책입니다. 

 

차이점
DSR=주택담보대출 이외의 모든 대출의 원리금을 연소득과 대비
DT I = 주택담보대출 이외의 대출에서는 이자만을 더해서 연소득과 대비

 

 

주택담보대출이란?

주택담보대출은 내 집을 담보로 맡기고 돈을 빌리는 것을 의미합니다.

신용보다 내 집이라는 담보물건이 있기 때문에 신용대출보다는 조금더 쉽게 빌릴 수 있습니다.

이때 최대 얼마까지 빌릴 수 있느냐 하는 부분이 LTV, DTI, DSR 입니다.

 

LTV란?
-주택을 담보로 돈을 빌릴 수 있는 대출 가능한도
 주택시세 10억, LTV 70% 일 경우
 대출가능금액 7억원 이내

-무주택자일 경우
 규제지역 50%, 비규제지역 70% 적용

 

LTV란?

주택을 담보로 돈을 빌릴 수 있는 대출가능 한도라고 보시면 됩니다.

아파트를 분양받을 때 아파트를 담보로 대출을 받을경우 최대 얼마까지 빌릴 수 있는지에 대한 자산가치의 비율이면서

아파트의 가치가 10억일때 10억을 기준으로 얼마만큼 대출 가능한지에 대한 비율이 LTV입니다.

 

부동산의 경우 공시지가 또는 일반적으로는 KB시세를 기준으로 합니다. LTV는 지역별에 따라서, 또는 대출 받는 개개인의 조건에 따라 비율이 다르며 몇년전만 해도 규제가 없을 때에는 과다한 대출로 인해 투기가 과열되면서 규제에 들어갔고, 투기지역이나 조정 대상 지역의 주택 보유자는 기본적으로 주택 담보대출을 받을 수 없으나 추가 주택 구입, 이사...등 또는 기존주택을 2년 이내 처분하는 경우는 예외적으로 대출이 적용되는 경우도 있습니다.

 

주택담보대출 한도액 + 주택가격

------------------------------------------------------------  X100

                               연소득

 

예) LTV 주택시세대비 대출가능 금액계산

-주택 KB시세 1억일 경우

-LTV가 무주택자는 70%

-LTV가  2주택자는 60% 

-무주택자의 대출가능금액은 7천만원 

-2주택이상의 대출가능금액은 6천만원 

 

 

 

DSR이란?

총부채원리금상환비율입니다.

연소득에서 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이며 DSR은 DTI 와 비슷한 개념을 가지고 있지만

DTI는 주택 담보대출을 기반으로 상환 원리금 대출한도를 계산하고

DSR는 자동차 할부금, 신용대출, 상가, 토지, 학자금 대출, 마이너스통장까지 모든 금융 대출의 원금과 이자를 따져 대출 상환 능력을 심사하는 것입니다.

 

개인의 연소득에서 금융 대출(부채)의  연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이므로 상환비율이 높을수록 수입에 대한 부채상환비율이 커집니다. 이것 또한 규제라고 보시면 되겠습니다!

 

그렇기 때문에 DTI보다 조금 더 까다로운 편입니다.
2019년 들어서 DSR 규제가 시행되었는데 시중에 있는 모든 은행들은 DSR 의 70%를 넘는 대출을 「위험대출」로 보고, 90%가 넘으면 「고위험대출」로 판단하여 대출에 제한을 두었습니다. 이 규제로 인하여 정부에서는 지난해 8.1%였던 가계빚 증가율을 2021년까지 5% 초반으로 낮추고 1금융권은 평균 DSR 도 40%로 낮추었습니다.

DSR은 소득이 많은 분들이 대출을 더 많이 받을 수 있는 구조입니다.

2022년 7월 이후 1억원 이상 대출시 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 50%가 적용됩니다.

 

주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 원리금 상환액

-------------------------------------------------------------------------  X100

                                         연소득

 

(예)연소득이 5,000만원일때 DSR 비율이 50%일 경우

       1년에 상환해 나가야할 원리금은 2,500만원 이하 대출가능

 

 

 

 DTI 이란?

총부채상환비율을 말합니다.

연소득 대비해서 상환해야 하는 돈이 차지하는 비율이며 금융대출(부채)를 상환할 수 있는 능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율입니다.

원금과 이자를 더해서 1년에 상환해야 될 금액이 연소득에 정해진 비율을 넘어서면 안된다는 뜻입니다.

 

주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 이자 상환액

----------------------------------------------------------------------  X100

                                         연소득

 

(예)연소득이 3,000만원일때 DTI 비율이 50% 적용일 경우

1년에 상환해 나가야할 원리금은 1,500만원 이하 대출가능

 

(예)연소득이 5,000만원일때 DTI 비율이 50%일 경우

1년에 상환해 나가야할 원리금은 2,500만원 이하 대출가능

 

(예)연소득이 1억원일때  DTI 비율이 50%일 경우

1년에 상환해 나가야할 원리금은 5,000만원 이하 대출가능

 

(예)주택을 매수할 경우 매매가가 10억원일때

LTV는 60%이므로 6,000만원 가능한데

DTI 는 5,000만원까지 가능할때는 5,000만원만 대출을 받을수 있게 됩니다.

 

개인의 금융대출(부채) 상환능력을 보고 대출을 해주겠다는 것으로 DTI(총부채상환비율)가 낮으면 대출 가능 금액이 낮아지고 DTI(총부채상환비율)가 높으면 대출 가능금액이 높아집니다. 

대출상환금액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해서라고 보시면 됩니다.

 

예) 주택담보대출 원리금 및 기타 부채 이자 상환액이 연간 2,000만원이라고 가정할때

DTI를 계산하면 연소득 5,000만원인 사람은 40%이며, 연소득 1억인 사람은 20%입니다.

 

 LTV = 주택담보의 비율를 보는 것
 DT I = 개인의 변제능력을 보는 것