부동산 용어 중 "LTV" 란?

LTV, DSR, DTI는 주택 담보대출에서 중요한 용어들입니다.

오늘은 부동산 용어 중에서 꼭 알아야 하는 "LTV"를 알아볼께요

LTV 란?

LTV(Loan To Value ratio)의 약자로 담보인정비율을 뜻합니다.

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율, 주택 시세 대비 주택담보대출 비율주택 시세 대비 주택담보대출 비율입니다. 주택을 담보로 돈을 빌리고자 할 때 주택가격대비 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지를 말합니다. 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로, 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 담보물 가치 비율입니다.

 

은행이 물건을 담보로 돈을 빌려줄 때 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로, 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 담보물 가치 비율을 뜻합니다.

은행에서는 현재 60% 안팎에서 LTV를 적용하고 있습니다.

일반적으로 KB 부동산 시세를 기준으로 하며 신규 분양 아파트의 경우 국세청 기준 시가, 감정평가액, 한국부동산원 산정가격, KB부동산 시세 중  하나로 담보가치를 산정합니다.

만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6%)이 됩니다.

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(예를들면) 감정가 5억 원 짜리 아파트를 소유하고 있는데 은행에 주택담보대출로 4억 원을 빌렸을 때 LTV는 80% 입니다. 대출을 받은 사람이 돈을 못 갚을 경우에는 금융기관에서 담보주택을 경매진행해서 그 대금으로 채권을 회수합니다.

만약 경매가 진행되었을 때 아주 낮은 가격으로 낙찰 될 수도 있고, 주택가격이 갑자기 폭락할 수도 있기 때문에

이런 경우에는 현재 아파트의 가격이 높더라도 팔아서 채권을 온전히 회수할 수가 없을 경우도 있을 수 있는 것입니다.

이런 우려를 대비해서 담보 물건의 실제 가치 대비 대출금액의 비율이 바로 LTV라고 보면 됩니다.

통상적으로 대출을 받을때 담보를 제시하면 정부에서 그에대한 대출한도를 정해 주는 기준이 바로 이 LTV 비율입니다.

 

 

주택가격 대비 몇 %까지 주택담보대출를 받을 수 있나?

	규제지역	비규제지역
무주택시	50%	70%
1주택시	50%	70%	처분조건
다주택시	30%	60%
임대.매매사업시	30%	60%
생애최초 주택 매입시	80%	80%	대출한도 6억이내

 

시세는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 평가 자료를 사용해 결정됩니다. 정부는 투기지역도 무주택 , 1주택 LTV가 50%로 완화하였고, 올해 2월부터 일시적 2주택자도 LTV를 50%가 가능하게 되었습니다. 지난해 말부터는 15억원 초과 주택에 대한 대출이 허용되고, 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 조정되면서 넓은 면적의 아파트로의 갈아타는 수요가 더욱 높아지고 있많아졌습니다.

 

※일시적 2주택 : 주택 등을 1개 소유하고 있으나 이사·학업·취업·직장이전 등의 이유로 다른 주택을 추가로 취득한 후 3년 이내 종전 주택을 처분하는 경우

 

 

주택담보대출비율 (LTV)

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다.

주택담보대출비율(LTV)은 담보주택의 가치로 대출한도를 정하는 방법이며 담보주택의 가치는 대출자의 상환능력을 판단할 수 있는 기준이 됩니다.

대출금을 갚지 못하는 상황이 벌어졌을 때 담보 주택을 처분해서 대출금을 갚을 수 있기 때문입니다.

담보주택의 가치가 클수록 상환능력도 높다고 봅니다.

담보주택의 가격에 지정된 LTV 비율을 곱하면 대출한도를 구할 수 있습니다.

 

 

주택담보대출비율 (LTV) 계산방법 

LTV 계산 방법은 간단합니다.

주택가격 시세에다 LTV를 곱하면 주택담보대출 가능 금액이 나옵니다.

 

(예) 

-담보주택 시세 3억원일 때

-LTV가 50%인 경우

-빌릴 수 있는 금액은 3억X50%=1억5천만원입니다.

 

(예) 

-담보주택 시세 10억원일 때

-LTV가 50%인 경우

-빌릴 수 있는 금액은 10억X50%=5억입니다.

 

예) 

-담보주택 시세 10억원일 때

-LTV가 60%인 경우

-빌릴 수 있는 금액은 10억X60%=6억입니다.

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정부는 LTV 비율로 대출규제를 정책적으로 조정하는데

LTV 비율을 높이면 대출한도가 커지기 때문에 대출을 활성화시키고 반대로 LTV 비율을 낮추면 대출을 조이는 규제책을 정책적으로 조정합니다.