[기본편] 재건축, 재개발
재건축, 재개발의 정의에 대해 알아보겠습니다.
재건축, 재개발은 「도시 및 주거환경정비법」(약칭: 도시정비법)에 근거해 시행되는 사업입니다.
재건축은 재개발과 비슷하지만 건물만 새로 지으면 재건축, 낙후된 동네 전체를 도로와 기반 시설까지 싹 갈아엎으면 재개발이라고 합니다.
재건축
재건축 사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 기존의 낡은 주거 공간을 허물고 주택을 다시 짓는 일을 말합니다.
해당 건축물을 법률에 정한 절차에 따라 철거하고, 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 등 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 보통 건물을 허물고 다시 짓는 일은 민간사업의 성격이 강합니다.
재개발
재개발사업은 정비기반시설이 열악한 재개발 구역 안에서 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어버리고 여러 가지 도로, 상하수도, 주택, 공원, 학교 등을 새로 지어 주거환경과 도시환경을 개선하기 위한 사업이며 도시미관을 바꾸는 사업을 말합니다. 재개발 사업은 일반 개발과 달리 건축물을 포함한 도로, 상하수도, 공원, 학교 등을 재정비하는 사업이기 때문에 공공 개발의 성격이 강하다고 볼 수 있습니다.
재건축, 재개발 차이점 1
● 정비기반시설
1. 재건축은 정비기반시설이 양호합니다.
동네 환경은 괜찮은데 특정 아파트, 빌라 등 공간이 협소하고 부식, 녹물 등의 이유로 건물을 허물고 새로 짓는 것입니다.
2. 재개발은 정비기반시설이 열악합니다.
건물뿐만 아니라 동네 전체가 열악하고 보면 됩니다. 그래서 동네를 바꾸는 사업을 재개발이라고 합니다.
재건축, 재개발 차이점 2
● 조합원 자격
1. 재건축은 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원의 자격이 부여됩니다.
2. 재개발은 토지나 건축물 중에서 1개의 소유만으로도 조합원의 자격을 가질 수 있습니다.
재건축, 재개발 차이점 3
● 강제성
1. 재건축은 조합원 선택 가능, 매도 청구권 행사 가능
사업에 동의하지 않으면 조합원이 안 될 수도 있는 조합원 선택이 가능하고 매도 청구권의 행사도 가능합니다.
2. 재개발은 강제로 조합원 지위부여 (단. 분양 기준에 부합해야 함)
강제 조합원으로 사업에 참여하지 않아도 추진이 시작되고 해당 지역 소유자는 모두 조합원의 지위를 갖게 됩니다.
재건축, 재개발 차이점 4
● 안전진단
1. 재건축은 안전진단 필요
2. 재개발은 안전진단 불필요
최근에는 안전진단을 통과하지 못한 몇 개의 아파트단지들이 쟁점이 되었습니다.
그래서 재건축 같은 경우에는 사업 시행을 하기 전에 안전진단을 통과하는 것이 필수 조건입니다.
재건축, 재개발 차이점 5
● 재건축 초과 이익환수제
1. 재건축은 초과 이익환수제 해당이 됩니다.
2. 재개발은 초과 이익환수제 해당이 없습니다.
※재건축 초과이익환수제란?
재건축을 통해 조합원이 얻은 이익액에 인근 지가 상승분과 비용 등을 공제하고 1인당 평균 3000만원 이상 개발 이익을 얻으면 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다.
(시세가 오른 만큼의 일정 부분의 금액을 국가에 반납하는 제도)
재건축, 재개발의 리스크 1
재개발은 구역이 지정되었다가도 구역이 해제되는 경우가 있습니다. 사업이 무산되어 버리는 위험이 있습니다. 구역이 지정되었다가 해제가 된 사례와 사유도 아주 많으며 국가가 문화관광 보호차원에서 해제하는 경우도 있고, 일몰제를 시행해서 해제하기도 합니다.
※일몰제란?
일정 기간 내 추진위원회나 조합설립인가 혹은 사업계획 승인 신청 등을 완료하지 못한 구역에서 해당 지자체가 정비구역 지정을 직권 해제해 버리는 것입니다.
2020년 서울 재건축은 23곳, 재개발은 15곳, 총 38곳이 정비구역에서 해제될 예정이라고 합니다.
재건축, 재개발의 리스크 2
오랜 사업 기간 소요 : 사업 기간이 오래 걸립니다. 왜냐하면 절차가 굉장히 깁니다.
●재개발 사업 기간
1. 구역 지정, 기본계획 수립 단계
2. 정비계획 수립 단계
3. 정비구역 지정
4. 추진위원회 설립
5. 조합설립 단계(3/4 이상, 면적 1/2 이상)
6. 건축심의
7. 사업시행인가
8. 시공사 선정
9. 분양신청(조합원 물량)
10. 관리처분인가
11. 이주 개시공고·이주
12. 철거
13. 일반분양
위의 모든 단계를 거쳐야만 마무리되기 때문에 실제로 조합설립 단계까지 3년 이상이 걸리기도 합니다.
특히 사업소요 기간이 긴 만큼 투자한 금액을 회수하기까지의 기간이 오래 걸릴 수 있기 때문에 충분한 여유자금이 필요합니다.
※여유자금으로 재개발, 재건축에 접근하는 것이 좋습니다.
지역주택조합과는 어떤 차이점?
지역주택조합은 조합설립 인가 신청일 이전에 동일권역에서 6개월 이상 거주해 온 무주택자이거나 소형주택 소유자들이 직접 조합을 만들어서 사업 주체가 된 후 아파트를 짓는 것을 말합니다.
(국가 주도하거나 또는 대형건설사가 진행하지 않고 거주민과 소유자가 조합을 만들어서 아파트를 새롭게 짓는 것)
별도의 청약통장이 필요 없고 재개발, 재건축 정비사업과 다르게 임대주택 의무 비율도 없고 조합원 우선 분양권도 있고 토지 확보나 시행사 이윤 등 각종 부대비용을 절감할 수 있어서 일반 아파트보다 분양가가 10~20% 정도 저렴하게 나오는 편이기도 합니다.
하지만 지역주택조합 아파트 경우 리스크도 큽니다.
예를 들면 사업계획 승인을 위해서 토지 확보와 조합원 모집 요건이 필수인데 이를 충족하지 못해서 사업이 무기한 연장될 수도 있고 생각하지도 못했던 추가 분담금이 발생할 수도 있습니다.
또는 조합원 수가 부족하거나 토지 확보가 충분히 되지 않았는데도 마치 사업이 확정된 것처럼 과장광고를 해서 피해자가 생기기도 하는 사례가 생기기도 합니다.
최악의 경우에는 사업이 장기화하였다가 조합이 해산되기도 하기 때문에 신중하게 접근해야 합니다.
