오늘은 오피스텔 투자에 대해서 알아봅니다.
오피스텔의 종류를 보면 우리가 흔히 말하는 원룸형 오피스텔이 대부분이었으나 요즈음은 투룸, 쓰리룸으로 아파트 구조와 비슷한 구조의 평면을 가지고 있습니다.
아파트와 오피스텔을 뭐가 다를까요?
오피스텔이 아파트와 가장 큰 차이점은 바로 전용률입니다. 아파트는 전용률이 대부분 70% 이상이 됩니다. 주상복합은 약 60~70% 정도의 전용률이 됩니다. 오피스텔은 약 50% 정도의 전용률이 됩니다. 따라서 84제곱미터의 오피스텔이라고 해서 실제로 들어가 보면 아파트 33평형이 아니라 25평형 정도밖에 되지 않아 보이는 이유가 바로 이겁니다.
하지만 주거용 오피스텔도 아파트의 구조와 같다 보니 아파트 가격이 부담스러운 자금력이 부족한 청년층, 신혼부부들이 도심에서 생활할 수 있도록 주거 사다리 역할을 하고 있습니다. 이렇게 아파트의 수요가 오피스텔로 관심이 쏠리다 보니 오피스텔도 규제 아닌 규제를 하게 되었습니다. 2017년 이후부터는 오피스텔 300실 이상이 분양을 할 때는 아파트 청약할 때처럼 「청약홈」에 들어가서 인터넷으로 청약하게 되었습니다. 조정 지역에서 2017년 이후 취득한 오피스텔 분양권은 전매가 소유권이전등기까지로 강화가 되기도 했습니다.
오피스텔에 대한 질문을 할때 가장 많이 하는 질문입니다.
"오피스텔도 주택 수에 들어가나요?"
오피스텔이 주택 수에 들어가는지 안 들아가는지 궁금하신 분들을 위해서 알아봅니다.
오피스텔이 완공되기 전까지는 업무시설이기 때문에 업무용 부동산으로 보며
오피스텔이 완공되면 실제 사용하는 용도에 따라 업무용과 주택용으로 나누어지게 됩니다.
오피스텔은 용도가 업무시설이기 때문에 주택법이 아닌 건축법 법규를 적용하고 있습니다.
오피스텔이 업무용이 있고 주택용이 있다고 했듯이 그러면 어떻게 구분할까요?
간단하게 보면
사무실 용도로 쓰면 업무용, 주거용으로 쓰면 주택용이 되겠습니다.
업무용으로 사용하는 경우
임대차 계약서 또는 사업자등록증 등으로 확인합니다.
업무용으로 주택 수에서 제외가 되기 때문에 만약 1가구 1주택 소유자라면
보유 주택 →양도소득세 비과세를 할 수가 있습니다.
업무시설에 대한 세금만 부과가 되는 겁니다.
하지만 이것을 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 이야기가 달라지겠죠??
업무용으로 일반임대사업자를 낸다고 하더라도 실제로 사용하는 용도에 따라서 판단하게 되니까 주택 수에 포함이 되는 경우도 있습니다.
주택으로 판단하는 경우
임차인이 전입신고를 해서 주민등록 주소가 옮겨져 있을 경우 또는 미성년 자녀와 함께 거주하는 경우 전기요금, 전화료 등 공과금 영수증을 확인하는 등 한마디로 주거용으로 사용하고 있다고 판단하게 되면 주택 수에 들어갑니다.
주택용으로 사용하게 되는 경우는 어떠할까요? 주택으로 사용하는 경우는 세법상 주택으로 인정이 되어서 주택에 관련된 세금이 부과됩니다.ㅠㅠ
방법이 없는 걸까요?
오피스텔 전용면적 85제곱미터 이하라고 하면 욕실과 부엌이 설치된 경우에 주거용으로 보고 「주택임대사업자」를 내는 방법입니다. 현재 1주택이 있고 오피스텔 1채가 있을 때 이렇게 되면 2주택으로 보기 때문에 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼수가 없습니다. 이 경우에는 「주택임대사업자」를 내개 되면 주택수에 산정이 되지 않기 때문에 1가구 1주택 비과세를 받을 수가 있다는 겁니다. 그래서 대부분 오피스텔을 임대사업자로 많이 내는 이유인 것입니다.
그럼 내가 현재 무주택일 경우에는 오피스텔 1채만 주택으로 잡히니까 보유나 거주를 통해서 비과세를 받을수가 있습니다. 아파트처럼 일시적 1가구 2주택도 해당이 될까요?
기존주택 취득일로부터 1년이 지난 뒤에 주거용 오피스텔을 취득해서 1가구 2주택이 된 경우에는 주거용 오피스텔 취득일로부터 2년 보유한 기존을 2년 안으로 팔면 일시적 1가구 2주택에 해당되므로 양도세 비과세를 받을수가 있습니다.
주거용 오피스텔이 조정 지역이 아니거나 2018년 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 일시적 1가구 2주택 보유기간이 3년입니다. 따라서 A주택을 3년안에 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 따라서 일시적 1세대 2주택은 아파트와 똑같다고 보시면 됩니다.
오피스텔은 청약시에 주택 수에 들어갈까요?
오피스텔은 청약시에 주택 수에 들어가지 않습니다. 내가 현재 무주택 상태인데 오피스텔에 청약하려고 할때 1개, 2개, 10개를 넣어도 청약시에는 무주택입니다.
오피스텔 분양권은 주택 수에 들어가나요?
2018년 12월11일 이후에 취득하는 분양권은 주택으로 간주하고 있습니다.
하지만 여기서 오피스텔은 해당이 되지 않습니다.
따라서 오피스텔 분양권은 주택 수에 들어가지 않아요.
중도금 대출 부분은 어떨까요???
내가 지금 조정 지역에 주택담보대출이 있을 때 오피스텔 분양권 중도금 대출이 나올까요?
상관없이 중도금 대출은 나옵니다.
그럼 이런 오피스텔이 모두 좋은 점만 있는 걸까요?
아파트에 비해서 안 좋은 점은 바로 취득세 부분인데요.
오피스텔은 업무용이든 주택용이든 취득세 4.6%를 내야됩니다.
하지만 「주택임대사업자」 등록하고 전용면적 60제곱미터 이하 최초로 분양하는 주거용 오피스텔은 2021년 12월 31일까지 한시적으로 취득세를 100% 면제해주고 있습니다.
취득세가 200만원이 넘어가면 85%만 면제해 주고 나머지 15%는 납부해야 합니다.
취득세 부분입니다.
주거용 오피스텔은 아파트와 달리 취득세가 4.6%입니다.
취득세를 산정할 때는 주택수에 포함이 안 됩니다. 주택이 몇 채를 보유하고 있어도 오피스텔은 중과가 없기 때문에 4.6% 고정입니다.
양도세 부분입니다.
주택을 매도할 때에는 양도세가 발생합니다.
거주용 오피스텔은 청약에서도 주택에 포함이 안 되고 분양권의 상태에서도 주택에 포함이 안 되었습니다.
하지만 주택으로 판단하는 경우가 있습니다.
매매할 때입니다.
다른 주택이 없고 무주택이라고 하면 1가구 1주택이 되어서 9억원까지 비과세가 가능합니다.
배우자나 세대원 중에 주택을 소유하고 계시는 분이 있다면 합산이 되니까 이점을 주의하셔야 합니다.
매매할 때는 즉, 양도세 계산할때에는 주택으로 본다는거 꼭! 기억하셔야 합니다.
오늘의 정리
오피스텔을 보유하고 있어도 청약시에는 주택 수에 포함되지 않습니다.
오피스텔 분양권 일때에도 주택 수에 포함이 되지 않습니다.
오피스텔 등기 전에는 주택으로 보지않지만 등기후에는 원칙적으로 1주택에 해당합니다.
따라서 기존의 내 집을 매도할 때는 2주택으로 보기 때문에 비과세하려면 방법은 두가지.
주택임대사업자를 내든지!!
업무용으로 세를 주던지!!
임대사업자를 내면 여러가지 혜택이 있습니다.
특히 오피스텔은 임대사업자를 많이 내고 계시는데요.
일반임대사업자 & 주택임대사업자 두 가지가 있습니다.