현재 분양하는 대부분의 아파트들이 선분양제입니다.
일반적으로 후분양 아파트는 건축 공정률이 60~80% 이상 진행돠는 시점에서 분양하는 방식을 말합니다. 예비 수요자가 모델하우스 내 견본주택만 살펴 보고 계약하는 선분양제도와는 대비되며. 골조가 세워진 이후에 분양이 이뤄지기 때문에 부실시공이나 하자 등의 문제가 생길 확률이 선분양 아파트에 비해 낮은 편입니다. 반면 후분양 아파트는 건설사가 먼저 사업 자금을 조달해 짓는 만큼 대체로 분양가가 비싸다는 것은 단점으로 꼽히고 있습니다.
하지만 올해 들어 아파트의 대규모 철근누락 사태로 부실시공 문제가 잇따라 불안감으로 확산되면서 상대적으로 부실시공 및 하자 걱정이 적은 후분양제를 도입하는 아파트로 눈길을 돌리는 수요자들이 늘고 있다고 합니다. 후분양 아파트는 아파트를 거의 다 지은 상태서 분양을 진행함으로 공사비 인상에 따른 입주 우려가 적고 부실시공 리스크도 줄일 수 있다는 평가가 나오고 있습니다. 이는 지난해 금리 인상 및 분양가 상승 등으로 인해 청약 시장 침체가 심화하면서 후 분양 아파트 인기가 식었던 것과 대조되는 모양새입니다.
최근 아파트 부실 공사 논란이 불거지면서 '후분양' 단지에 대한 수요자 관심도 높아지고 있습니다. 공급도 수도권과 지방을 가리지 않고 쏟아져 나오고 있는데 실물을 직접 확인하고 구매 여부를 결정할 수 있는 것도 장점입니다.
선분양, 후분양 선택은
선분양은 1978년 '주택 공급에 관한 규칙' 이 제정되면서 시작되었습니다. 당시에는 전체 건축 공정 중 20%이상 공사가 진행되었을 때 분양이 가능했습니다. 우리나라 선분양 아파트의 가격은 입주 시점 가격보다 저렴한 경우가 많기 때문에 수분양자에게는 시세차익을 누리는 장점이 있고 공급자에게는 건설 자금을 조달할 수 있습니다. 하지만 선택권 제한 , 부실 시공, 입주 지연 등 문제점이 지적되고 분양권 전매를 통한 투기 우려 발생 가능성도 있습니다.
그렇다면 시공 상태, 하자 유무 등 직접 확인하고 분양받을 수 있어서 안전하다는 점이 있지만 주택자금을 한 번에 납부해야하는 부담과 건설사의 초기 비용 부담으로 분양가가 높을 가능성이 있습니다. 주택 부족 문제, 주택금융이 미비했던 당시 주택공급 확대를 위해 실시한 선분양제도로 도움이 되었던 건 확실합니다.
현재는 분양제도, 하자보수보증 제도 등 다양한 제도를 도입하여 우리나라만의 분양시스템의 모습을 갖추었습니다.
후분양의 특징은
일반적으로 건축 공정률이 60~80% 이상 진행되는 시점에서 분양하는 방식입니다.
전 재산이나 다름이 없는 아파트를 청약할 때, 안 보고 산다는건 사실 리스크입니다.
후분양 아파트 경우에는 직접 주택을 보고 결정을 한다는 것입니다.
후분양의 장·단점은?
올해 하반기 후분양 아파트의 대거 등장
선분양 아파트는 수분양자의 자금을 끌어다가 쓰는 것입니다.
그런데 후분양 아파트는 건설사들이 자금을 가지고 진행이 되어야 하는 것이기 때문에 재정구조가 탄탄하고 안정적인 대형건설사가 주로 시공합니다.
후분양 장점 1. 대형건설사 시공으로 믿을만 하다.
후분양 장점 2. 직접 주택을 보고 청약 가능하다
후분양 장점 3. 금융비용 중도금 이자 부담이 적다.
후분양 아파트가 무조건 분양가가 높은것은 아닙니다.
(예) 시장상황에 따라 달라질 수 있는데 선분양은 계약 후 입주까지 약 3년이 걸리는데 2~3년 후 부동산 시장이 어떻게 변할지 모르는 것입니다. 부동산 시장이 회복시점에 계약을 할 경우 2~3년 후 호황기가 올 가능성이 높습니다. 분양가 보다 시세가 올려주니까 선분양제가 이득이 될 수 있습니다. 만약 조정기 시점에 계약할 경우 분양가가 높게 책정이 되어있는 상황에서는 2~3년 후 가격이 조정이 되는 시점이므로 분양가보다 오히려 하락할 가능성이 있다는 겁니다. 이런 부분에서 오히려 후분양제도가 메리트가 될 수 있습니다.
후분양 아파트 청약 시 주의할 점
먼저 자금계획을 잘 보셔야 합니다.
만약 10억의 아파트를 분양받았을 경우 입주 시점에 대출되는지 여부?
대출될 경우 풀 대출을 받고 나서 잔금을 치를 수 있는지 여부?
전세를 준다면 전세가 3억일 경우 나머지 부분을 커버할 수 있는지 체크하기
선분양제도와 후분양제도의 중요성
-입지: 선분양제도와 후분양제도의 각각 중요성도 있겠지만 내 집 마련과 청약을 하는데 있어서 가장 중요한 우선적인 것은 입지라고 봅니다.
-발전 가능성: 향후에 발전될 가능성이 있는지
-수요와 가치: 공급 대비 꾸준한 수요가 되는 지역인지 등 상품의 가치를 우선으로 따져봐야 한다고 생각합니다.
후분양제도의 대표적인 사례로 과천 푸르지오 써밋 단지 경우
너무 비싸다, 고분양가격이다 등등 이야기가 많이 나왔었는데도 단기간에 굉장히 올랐습니다.
후분양제의 장점도 있었지만 +뛰어난 상품의 가치에 있습니다.
선분양아파트 & 후분양 아파트 중 어느것이 좋을까요?
서울이나 수도권에서 인기가 있다고 하는 아파트들은 대부분 청약가점이 60점 이상은 되어야만 당첨 가능성이 있습니다. 청약가점이 낮으신 젊으신 분들이나 결혼을 아직 하지 않으신 분들이나 혹은 1주택자들은 인기있는 아파트에 청약 당첨되기는 힘든 상황이며 거의 불가능에 가깝다고 봅니다.
이런 분들은 선분양 아파트 단지보다는 후분양 아파트를 노리는 것도 한가지 방법입니다.
후분양 아파트가 아직 낯설기 때문에 상대적으로 청약경쟁률은 떨어집니다.
인기 있는 아파트도 후분양은 청약 당첨 가능성이 있기 때문에 적극적으로 청약해 보셔도 될 것 같습니다.
정부의 분양가 통제를 피하고자 후분양제를 선택한 경향도 있지만
보통 가점이 낮은 수요자들이 후분양 아파트로 무게가 쏠리고 있습니다.
후분양제 아파트는 어떤것일까요?
선분양제도(1970년도 도입)
건설사의 금융비용 절감 등을 통해 주택건설 자금을 확보하기 용이하기에 활발한 주택공급을 할 수 있게 하는 제도.
주택보급률이 아주 낮았던 1970년대에 공급을 보다 원활하고, 보다 많이 하게 위해서 도입된 제도이며
대지 소유권 확보, 분양보증 등 일정한 조건만 갖추면 착공과 동시에 입주자 모집이 가능한 제도라고 보시면 됩니다. 선분양제도는 장·단점을 동시에 지니고 있습니다.
분양 시점, 즉 계약 시점과 입주 시점이 2~3년 차이가 있어서 부동산 시장이 좋으면 엄청난 시세차익까지 받을 수 있습니다. 반면 시세차익을 노린 투기꾼 발생으로 부작용 예방 차원에서 필요성이 대두된 후분양제도를 도입.
공공주택 늘리고 후분양제 도입... 정부, 장기 주거종합계획 발표
2022년 공공부문 70% 후분양... 장기 주거종합계획 공개
2018년도에는 정부가 장기 주거종합계획을 통해 후분양제도를 제시.
공공부분부터 단계적으로 후분양 시행을 하고
민간 분양 기금 지원을 해서 후분양 활성화 유도하겠다는 정책적인 부분들이 많이 작용했다고 볼 수 있는 것입니다.
