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상가투자 5계명

by 정과장123 2023. 9. 8.
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상가는 아파트와 달리 부동산 규제대상이 아닙니다.

연예인들의 oo빌딩 소유, 주변 사람들이 상가로 매달 돈을 받고 있다는 이야기,  또는 지인들 중에서 상가를 가지고 있다면 나도 상가 하나 갖고 싶다는 생각을 다들 해보셨을 겁니다. 수익형 부동산의 최대 장점은 안정적인 임대수익이 매달 꼬박꼬박 월급처럼 나오기 때문입니다.

 

정부의 규제는 항상 주택에 맞춰져 있어서 상가는 정부의 규제도 피할 수 있다는 장점이 있습니다.

요즘은 아파트 시세는 인터넷으로 일반 사람들이 어렵지 않게 시세 파악을 할 수 있게 되어서 가격 경쟁력이 떨어져서 많은 수익을 내기 점점 힘들어 지고 있습니다.

 

하지만 상가는 전문적인 분야라서 시세 파악이 쉽지가 않습니다. 상가 투자는 노력만 한다면 적정한 좋은 물건으로 수익을 얻을 수 있고 안정적인 노후 대비에도 한 몫을 하게 됩니다

 

 

 

 

상가를 선택하는 기준

첫째. 입지입니다. 상권이 활성화 되면서 사람들이 어디로 어떻게 움직이는지.

둘째. 안정성입니다. 가격이 떨어지지 않는 상가.

셋째. 수익성입니다. 꾸준한 임대료와 월세가 나오는 상가

 

 

입지란

상권내에 있는 점포위치입니다.

점포위치가 대로변, 이면도로, 골목길, 같은 건물이라도 코너, 중앙, 바깥, 안쪽, 왼쪽, 오른쪽 다양합니다.

 

 

상권이란 

상품판매가 가능한 지역적 범위입니다.

특급상권- 강남, 영동, 신촌, 종로 등

A급상권- 도심상권, 역세권 등

B급상권- 대학가, 오피스가, 아파트단지 등

D급상권- 주택가 등

 

 

거리와 고객비율에 따른 분류
구분 특징
1차상권 -점포 매출액의 60~70%를 구매하는 소비자 거주지역
-소비자 방문 빈도가 월 1회 이상인 지역
-점포로 부텨 반경 500m이내
2차상권 -점포 매출액의 20~30%를 구매하는 소비자 거주지역
-소비자 방문 빈도가 분기 1회 이상인 지역
-점포로 부텨 반경 1,000m이내
3차상권 -점포 매출액의 10%를 구매하는 소비자 거주지역
-소비자 방문 빈도가 연 1회 이상인 지역
-점포로 부텨 반경 1,000m 초과

 

 

상가의 종류

-아파트 단지내 상가

-근린생활시설 상가

-상업지 상가

-주상복합상가 등 ... 종류가 많이 있습니다.

 

가장 안정적인 상가는 단지내 상가였으나 요즘은 단지내 상가, 오피스텔 상가도 공실이 납니다.

세대수가 1000세대 이상이고 단지내 상가갯수가 10개 이하인곳을 해야 하는데  단지내 상가가 몇개가 안되는 곳인데도 공실이 나는 경우 이것은 임대료가 너무 높다보니 임대료를 도저히 맞출수가 없어서 입니다.

 

1층 단지내 상가를 구입한다고 가정했을 때 8평~10평정도에 어떤업종을 해야지 월세를 낼까? 어떤 업종이 들어와서 해낼까? 이 부분을 입장을 바꿔서 생각해 보시는 것이 아주 중요하다고 생각합니다.

 

상가는 종류에 따라 장단점이 분명 있습니다.

상가의 조건을 잘 살펴보시고 정말 신중하게 결정하셨으면 합니다.

 

 

상가는 아파트와 달리 부동산 규제대상이 아니다.

수익형 부동산 중에서도 상가는 임대수익으로 월급과 똑같은 부의 시스템을 만들 수 있습니다

그러나 상가투자로 수익을 올리기 위해서는 여러 가지 종합적으로 조사하고 분석을 해야 합니다

잘못된 판단으로 투자를 하게 된다면 공실의 부담으로 인해 투자 실패로 이어지기 때문입니다 

그렇다면 수익형 부동산인 상가 투자는 무엇을 해야 하고 어떤 사항을 체크해 봐야 하는지 알아보겠습니다

 

1. 유동인구

내 상가를 지나가는 유동 인구가 많은지를 확인해야 합니다. 유동인구가 많다면 업증의 구분 없이 장사가 잘 될 확률이 높으며 공실의 위험도 줄어들고 꾸준한 월세 수익을 얻을 수 있기 때문입니다

유동인구가 많으면 좋은 상권이 계속해서 형성되고 임대료와 시세 상승 두가지를 모두 잡을 수 있게 됩니다

 

2. 노출

투자하려는 상가 물건이 지나가는 사람들의 눈에 잘 돌아오는지 확인해야 합니다

상가 앞에 큰 나무나 가로수가 막고 있는 경우 임차인이 잘 들어오려고 하지 않습니다

사람들의 눈에 잘 띄는 상가를 찾아서 투자를 하는 것이 좋습니다.

 

3. 고정수요

상가 주변에 직장인들이 많이 다니는 회사가 있거나 대학가나 공단이 있는지 살펴봐야 합니다.

직장인들이 많으면 소비할 수 있는 인구가 많다는 뜻이고 그렇게 되면 상권이 발달하고 임대도 잘 나가게 됩니다

대학가도 고정 소비 인구가 있는 셈이고 공단도 사람들의 수요를 받쳐주게 됩니다

 

4. 활성화 되는 상가를 선택하라

투자하려는 상가의 주변 환경을 고려하여 앞으로 시세가 올라갈 것인가를 판단해 보아야 합니다

주변의 상권이 점점 발달해 가고 있는지, 주변에 아파트가 새로 들어선다거나 지하철 역이 생긴다는 계획은 주변 환경이 발달한다는 호재입니다. 이런 곳의 상가시세는 꾸준히 높아질 수 있을 것입니다

 

5. 활력이 넘치는 상권을 선택하라

상가 주변에 공공기관이 많다면 잘 알아보고 낮과 밤에 따라서 분위기가 어떻게 바뀌는지 파악해야 합니다

은행, 법원, 시청, 관공서 등의 공공기관 및 대기업은 낮에는 여러 사람들로 붐비고 활력이 넘치지만

밤이면 모두 퇴근하기 때문에 밤과 주말 업종을 고려하여 상가에 투자해야 합니다.

 

 

상가투자를 위해서는 꼼꼼하게 살펴보고 분석하고 판단을 해야 합니다. 자칫 잘못된 판단으로 죽어가는 상가에 투자한다면, 그리고 계속된 공실이 이어진다면 그 투자는 수익이 아닌 배달 빚을 감아야 하는 결과를 초대할 수도 있습니다

 

그래서 특히 상가투자는 아파트나 빌라 같은 주택 보다 더 많은 공부를 해야 하고 더 실시한 조사를 해야 합니다 

그렇게 한다면 상가로 수익형 부동산의 성공적인 투자결과를 만끽할 수 있을 것입니다.

 

 

상가는 가성비 투자다

상가 투자금 5억이면 

1. 상권은 좋은 곳에서 5억이면 입지 안좋은 자리를 사게 되고 월세 150만원 받기 어려운 임차인 많습니다. 

2. 상권은 별로인 곳에서 입지 좋은 곳이라면 월세 150~200만원 받기 수월한 곳이 많습니다.

 

금액 대비 월세 얼마나 받을 수 있느냐가 중요합니다. 

많은 투자자들은 1층 상가, 또는 상권 좋은 동네의 상가를 선호하지만 상가투자는 가성비가 제일 중요합니다.

1층 상가 또는 상권 좋은 곳의 상가는 높은 매매가로 수익률이 낮습니다. 1층 상가가 안전함이 있긴 하지만 2층 상가에서도 1층 상가 이상의 수익률을 낼 수 있습니다.

 

 

상권분석의 핵심 요소

1.유효수요

2.유효수요의 주동선에 위치한 곳(유동인구X)

3.주동선인데 흐르는 입지가 아닌곳

4.상권보다는 입지가 중요

 

좋은 입지에 공실 없고 수익률 잘 나는 상가가 좋은 것은 당연한 이야기입니다. 실제로 상가를 이용하는 유효수요의 주동선이 가장 중요합니다. 또한 입지가 좋다는 뜻은 그 동네에서 상가 위치가 좋아야 한다는 뜻입니다. 상권 좋은 곳만 찾다가 입지 좋은 곳을 놓치는 경우가 의외로 많습니다. 

 

 

상가투자할 때 피해야 하는 상가의 조건 3가지

1. 역세권 상가라고 다 좋은 것은?

역세권이란 지하철역이나 기차역을 중심으로 반경 500m내외의 권역을 지칭하는 용어입니다 

역의 영향력이 미치는 권역을 말하는데 역세권 상가라고 다 좋은 것은 아닙니다. 역세권이라고 무조건 상권이 형성되는 것도 아닙니다. 대규모 주거단지와 업무시설들이 밀집된 지역은 기본적인 소비층을 확보할 수 있습니다.

 

※일반적으로 역까지 도보 5~10분 소요되는 거리에 있는 지역을 역세권, 도보 5분 미만으로 소요되는 지역을 초역세권, 두 개 이상의 노선이 만나는 환승역 또는 도보로 이용가능한 역이 몇 개인지에 따라 더블 역세권, 트리플 역세권이라고도 한다. 역세권은 대중교통 접근성이 유리하여 유동인구가 많고 상업시설, 업무시설, 편의시설 등의 개발을 가져온다. 이로 인해 부동산 가격형성의 중요한 영향을 미치는 요인으로 작용한다.

 

2. 공개공지, 조형물, 조경수에 가려진 상가는?

길을 걷다보면 건물의 주변에 사람들이 모여 앉아 쉬거나 휴식할 수 있는 공간들을 볼 수 있죠? 그런 곳들이 바로 공개공지입니다. 공개공지는 건물의 주변을 지나다니는 누구에게나 개방되어 있는 휴식 공간입니다. 만약 건물 1층 상가 앞에 접근성과 가시성이 떨어질 정도의 지나치게 넓은 공개공지가 있다면 접근성과 가시성이 떨어지므로 조심해야 합니다. 요즘은 새로 건물을 건축할 때 공개공지 공간을 확보해야 하기 때문에 구도심보다는 신도시 또는 신축건물에서 흔히 볼 수 있는 공간입니다.

 

※공개공지란?

대지면적에서 일반이 사용할 수 있도록 설치하는 공개공지 또는 공개공간을 말한다.

도시환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 일정 용도와 규모의건축물은 일반이 사용할 수 있도록 소규모 휴게시설 등의 공개공지 또는 공개공간을 설치하여야 한다.

3. 흐르는 동선에 위치한 상가는?

많은 사람들이 이용하고 유동인구가 많은 곳이 좋다고 생각되겠지만, 그렇다고 해서 무조건 좋은 상가는 아닙니다.

단순히 교통시설 등을 이용하기 위해 거쳐가야만 하는 동선, 바로 흐르는 동선이 존재하기 때문입니다.

이런 곳들은 유동층이 굉장히 많아 속기 쉬운 동선입니다.

목적을 위해 지나가는 동선이기 때문에 사람들의 발걸음이 굉장히 빠르고 도보 도로의 폭이 좁아 느긋하게 주변을 살필 여력이 없습니다. 지하철까지 갈 수 있는 주 이동 동선임에도 불구하고 상권의 힘이 약한 것입니다.

겉보기에는 좋아 보이나 실제로는 실속이 없을 수도 있습니다.

 

 

 

 

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