사전적으로 리모델링이란
낡은 건축물을 그 기본 골조는 그대로 두고 내부와 시설을 완전히 뜯어고치는 일.
건물의 기본적인 형태는 그대로 둔 채로 인테리어나 구조 등을 수선하여 사용하는 것을 가리킵니다.
일반적으로는 세대 내부 인테리어나 배관교체 등을 하는것을 리모델링이라고 지칭하지만, 주택법에 의거하여 공동주택을 대대적으로 증축하거나 개축하는 행위도 리모델링이라고 합니다. 수평으로 평수를 늘리거나 또는 위로 층수를 높여 세대수를 늘리는 방법입니다.
주택의 리모델링 경우는 벽체만 남기고 모든 걸 뜯어내는 경우도 종종 있습니다. 싹 뜯어내고 새로 짓는 것보다는 비용이 저렴한건 기존 벽체의 유무만 가지고도 시공비가 확 바뀌기 때문입니다. 신축의 경우 각종 세금도 무시할 수 없고, 공사기간이나 각종 행정절차, 여러가지 규제도 리모델링 쪽이 훨씬 간편합니다.
주택에 대한 리모델링 외에도 상가, 관공서, 경기장 등에 대한 리모델링도 가능한 한 현대적으로 리모델링해 사용하려는 경우가 많습니다.
리모델링 vs 재건축 차이점
리모델링과 재건축의 가장 큰 차이점은 뭘까요?
바로 뼈대를 남기느냐, 안 남기느냐의 차이에 있습니다. 기본적인 기둥인 뼈대들은 남겨놓고 새로 짓는게 리모델링이고
모든 것을 없애버린 다음에 새로 짓는 것은 재건축입니다.
리모델링 vs 재건축 다른 점
리모델링과 재건축을 하게 되면 다른 점은 뭘까요?
바로 조합원에게 이득이 있느냐 없느냐의 차이가 다른점입니다.
리모델링은 기둥을 놔주고 건물을 짓는 것이라 증축이 가능하냐 안하느냐의 차이입니다.
리모델링은 증축이 가능하더라도 한두층 정도 올려서 지을 수 있는데 이때 조합원에게 가는 수익이 있을까요?
없습니다. 조합원에게 배분되는 게 1:1을 기본으로 하고 나머지 여유분은 조합원에게 발생하는 추가부담금입니다.
땅은 내가 가지고 있으나 새로 건물을 지어야 하는 부분에 대해서는 건설사에 건설비용읗 내어야 하는 것입니다. 이 때 일반분양분이 있으면 어느정도의 추가부담금을 줄일 수 있는 것입니다.
그러나 재건축 경우에는 싹 허물고 새로짓기 때문에 기존의 세대수보다 훨씬 더 많은 세대수를 지을수가 있습니다.
이때 생기는 여유분을 일반분양분이라고 하며 조합원이 아닌 일반사람들한테 분양합니다.
일반분양분이 건물을 짓는데 내야 할 돈을 줄여주는 역할을 하는 것입니다.
리모델링은
1. 재건축에 비해 규제가 적고
2. 비용이 적고
3. 사업 기간이 짧고
4. 주거환경 개선 가능
리모델링은 어떻게 추진하느냐에 따라 재건축만큼 주거환경 개선을 기대할 수 있습니다.
재건축과 리모델링을 간단히 비교해 볼게요.
리모델링 A B C D E 재건축
재건축은 안전진단을 D등급 이하로 받는 것이 필수이지만 D등급 이하를 받는 것은 정말 어렵습니다.
왜냐하면 정부에서 쉽게 D등급을 주지 않고 있습니다.
리모델링은
B등급 이상을 맞으면 수직 증축이 허용됩니다.
15층 이상은 +3층까지 증축 가능합니다.
14층 이하는 +2층까지 증축 가능합니다.
C등급 이상을 맞으면 수평증축이 허용됩니다.
기존보다 약 30~40% 넓은 면적으로 증축할 수 있습니다.
재건축은 준공 후 30년이 지나야 가능하지만 리모델링은 15년만 지나도 추진할 수 있습니다.
재건축= 준공 30년 후 가능
리모델링= 준공 15년 후 가능
분당, 일산, 산본, 평촌 등 1기 신도시 초기에 준공된 아파트들은 거의 30년 차에 진입하고 있습니다. 1기 신도시에는 약 29만여 가구가 입주해 있는 있으며 서을시내 30년이상 아파트도 크게 다르지는 않습니다. 거주 공간의 노후화는 생활의 불편을 발생시키며 상하수도 부식, 층간소음, 주차 공간 부족 등 다양한 문제들이 발생합니다
기존아파트 노후화를 해결하기 위한 방안으로 리모델링이 1기 신도시나 서울의 노후 아파트들의 현실적인 대안이라고 불리고 있습니다. 그렇다면 왜 싹 밀어버리고 새 아파트를 지을 수 있는 재건축을 놔두고 리모델링을 검토하고 있는 걸까요?
현행법상 제도적 규제 때문이라고 할 수 있겠습니다.
재건축을 하게 되면 인근지역의 집값까지 상승시킬 수 있다는 둥 여러 근거로 정부는 재건축에 대해서는 굉장히 보수적으로 접근하고 있습니다. 원만해서는 허용해주지 않는 기조입니다.
반면 리모델링은 정부가 적극적으로 권장하며 규제 또한 점진적으로 완화해주고 있습니다. 초창기 재건축을 추진했던 수도권의 여러 아파트 단지들이 다양한 규제로 인해 재건축을 포기하고 리모델링을 추진하는 사례가 많아지고 있습니다.